Цены не пляшут; цены прыгают!


В России, по данным московских чиновников, рост цен на недвижимость в 2005 году составил 20%

Государство решило, что это уже слишком - в последние два дня были официально озвучены экстренные меры, которые - в теории - дадут возможность регулировать цены на жилье. Предполагается, что эти меры позволят увеличить объем строительства жилья в России на 10%, что послужит сдерживающим фактором в росте цен, хотя и не остановит гонку.

В кулуарах – пишет московская пресса - многие риэлторы и уж тем более аналитики поговаривают о том, что не стоят эти метры в девятиэтажках две с половиной тысячи долларов. Как всегда, пессимистам предстоит плакать, а оптимистам – радоваться, что они живут не в Москве…

В начале 2006 года инфляция составила 5 %, что само по себе немало, однако далеко опережая её цены на жильё в Уфе «подпрыгнули» на 10-15%. Специалисты предполагают, что рост цен будет продолжаться, и, по всей видимости, опять опережая инфляцию. Тенденция к росту наметилась давно.

В конце 2004 года аналитики рынка недвижимости, давая прогноз развития ценовой ситуации на уфимском рынке недвижимости в 2005 году, называли чаще всего повышение цен в пределах 25-30% за год. Сегодня, когда 2005-й уже миновал, можно дать четкий ответ, сбылись ли эти прогнозы. Однако таких серьёзных осложнений в первые же месяцы нового года никто не ожидал.

О ситуации на уфимском рынке недвижимости мы попросили рассказать компетентных экспертов из ведущих агентств недвижимости г.Уфы.

Жилье, как и во всех больших городах России, так и в Уфе пользуется большим спросом. – прокомментировал ситуацию генеральный Директор ООО «Алмаш» Айдар Хафизов – Важная причина - снижение первоначального взноса, снижение процентных ставок по ипотеке, а так же. приток сельского населения в поисках работы и лучшей жизни в город. Это в целом привело к тому, что спрос превысил предложение, а данная экономическая формула, как известно, ведет к повышению цены.

На рост цен на квартиры так же повлияло, то что в конце 2005 года поползли слухи о грядущем дефолте и люди бросились изымать из банков все свои сбережении и вкладывать в недвижимость.

Слухи слухами – подтвердил глава группы компаний «Алгоритм» Артур Урманцев. Но не будем забывать и про более осязаемые причины скачка цен как в России в целом, так и в Уфе, в частности: это колебания курса валют, рост цен на нефть, рост благосостояния определённой части населения и, наконец, снижение количества предложений на рынке строящегося жилья. В наступившем году, по мнению экспертов «Алгоритма», также ожидается средний рост цен на жилье в строящихся домах города порядка 30%.

Артур Урманцев скромно отметил, что при анализе использовалась информация только из базы данных агентства «Алгоритм», и хотя по количеству предложений на рынке первичного жилья компания занимает лидирующее место в Уфе, результаты анализа не претендуют на звание истины в первой инстанции. Поэтому нам было интересно мнение и других экспертов.

Алексей Щежин, гендиректор АН «М2-Профит» и председатель Ассоциации Профессиональных Участников Рынка Недвижимости (АПУРН), в целом подтвердил «диагноз», вынесенный рынку «Алгоритмом», однако особенно акцентировал внимание на развитии ипотеки. За счёт рассрочки возникает расширение базы покупателей квартир, и в силу этого усиливается конкуренция между ними.

Кроме обычной причины – инфляционных процессов были изменения в законодательстве. Был принят закон о долевом строительстве, что вызвало рост цен. Закон усилил давление на застройщиков, а те переложили свои проблемы на плечи приобретателей.

Строить по новому законодательству стало сложнее в связи с чем количество новостроек сократилось а так как спрос на новинки большой цена выросла.

Чему удивляться?- подвёл итог Тимур Аюпов – в Россию ежегодно прибывают 15 миллионов беженцев из ближнего и дальнего зарубежья, стремящихся обзавестись собственным жильём, люди продолжают пережать из деревень, маленьких городов и поселков в большие города в процессе затянувшейся урбанизации.

Отметим со своей стороны, что сложнее стало получить участок под строительство, усложнилась разрешительная система, к тому же застройщики придерживают построенное жильё, не выпускают его на рынок, видя общую динамику.

Тот, кто рискнул в начале прошлого года инвестировать в уфимскую недвижимость, наверняка в конце года остался в выигрыше.

Рост доходов инвесторов составил более 25%, а в секторе самых дешевых квартир - и того больше. Пожалуй, в минувшем году в Уфе больше не было столь доходных отраслей для частного инвестирования.

Ситуация прошлого года на рынке недвижимости отчасти напоминает рынок акций высокотехнологичных компаний на рубеже ХХ и ХХI веков – тут сочетание серьезных причин для роста цен в экономической жизни, «приправленное» мощными психологическими факторами, факторами панических настроений, овладевших покупателями.

Цены на жильё не просто растут; они, к тому же, растут неравномерно.

По данным Консалтингового бюро «Creative-Service» чаще всего население и специалисты в области недвижимости выделяют следующие 10 причин роста цен на недвижимость:

1. Увеличение спроса на жильё благодаря институту ипотеки;

2. Уменьшение предложения первички по причине сокращения объемов строительства, после принятия новых законов в данной сфере;

3. Увеличение себестоимости жилья за счёт роста цен на цемент, ГСМ, энергосистемы и т.п.;

4. Рост благосостояния граждан, накладывающийся на устойчивые слухи о дефолте;

5. Последствия отложенного спроса после обещаний доступной ипотеки;

6. Инфляция;

7. Спекуляции на рынке недвижимости;

8. Расселение владельцев ветхого и сносимого муниципального жилья;

9. Нагнетание спроса на жильё посредством СМИ и специальной информационной политики;

10. Падение курса доллара до 28 руб.


Уже в 2005 году средние цены на строящееся жилье в Уфе росли весьма неравномерно. Нельзя выделить какой-то месяц, в котором повышение произошло повсеместно. Наряду с незначительными повышениями случались периоды резкого роста. Так, например, в районе «Дема» в феврале и июле 2005 года цены на строящееся жилье выросли всего на три с небольшим процента, зато в сентябре произошел скачок сразу на 20,3%.

Первое полугодие прошлого года было довольно спокойным в плане повышения цен на строящееся жилье. Цены росли, но не слишком активно и не слишком сильно. В этот период заметное повышение цен произошло разве что в районах «Затон», где цены выросли на 16,7% по сравнению с уровнем января, и «Сипайлово», где рост составил 19,3% за полгода. Для сравнения, в районе «Проспект Октября» цифры прироста за первые шесть месяцев 2005 года составили 3%, «Инорс» - 4%, «ул. С.Перовской» - 5,4%.

Во втором полугодии прошлого года цены на строящееся жилье росли куда более интенсивно. Значительно (более чем на 20%, по сравнению с уровнем июня) за это время выросли цены в районах «Дема» (около 25%), «Затон» (37%), «ул. С.Перовской» (25,6%), теки жилье во втором полугодии пришлись на период август-октябрь, в ноябре же цены ртововыаи в декабре 2005 года. Особенно «отличился» в предновогодний период «Затон», где цены скакнули сразу же еще на 20%.

Таким образом, максимальный рост цен на жилье в строящихся домах в 2005 году в Уфе был отмечен в районе «Затон» (60%), минимальный – в районе «Инорс» (10%). Серьезное повышение цен произошло в районах «Монумент Дружба» (39,5%), «ул. С.Перовской» (32%), «Дема» и «Сипайлово» (по 30%), «Центр» (28,5%). Чуть менее заметное – в районах «Проспект Октября» (18,9%), «ул. Х.Давлетшиной» (15,5%), «ул. Бакалинская» (10,8%).

В итоге картина с ценовой ситуацией на рынке строящегося жилья в Уфе к концу 2005 года серьезно изменилась. Если в январе прошлого года самая низкая средняя цена квадратного метра жилья в строящихся домах была зафиксирована в Затоне (15 тыс. руб.), то к концу года данный район по стоимости нового жилья (24 тыс. руб./кв.м.) переместился в пятерку лидеров, уступив только районам «Центр», «Монумент Дружбы», «Проспект Октября» и «ул. С.Перовской». Так что теперь рекорд самой низкой средней цены на строящееся жилье среди районов, участвующих в данном анализе, принадлежит району «Инорс» (18,5 тыс. руб./кв.м.).

Самая же высокая средняя цена квадратного метра жилья в строящихся домах в конце 2005 года, как и в его начале, зафиксирована в районе «Центр» - там эта величина выросла за год с 21 тыс. руб. до 27 тыс. руб. Однако на пятки лидеру наступает район «Монумент Дружбы», где рост цен был еще более интенсивным, достигнув к концу 2005 года отметки в 26,5 тыс. руб.

В Уфе цены на жилье в строящихся домах, как, впрочем, и цены на недвижимость вообще, в течение прошлого года стабильно росли. В каких-то районах города рост был очень велик, в каких-то чуть менее значителен – в любом случае, ни о стабилизации цен, ни о, тем более, их снижении, чем периодически нас пугают, речи быть не может. Итоги минувшего года не только оправдали ожидания экспертов, но и превзошли их. Цены на жилье в Уфе в 2005 году выросли, в среднем, более чем на 30%.

Средние цены на вторичном рынке жилья росли еще быстрее и активнее, чем на рынке строящегося жилья. Цены на «вторичку» за этот период выросли, в среднем, на 45% (!). Максимальный рост цен на вторичном рынке жилья за прошедший год зафиксирован в районах «Проспект Октября» (69%), «Затон» (68%) и «Дема» (67%). Минимальный – в районах «Черниковка» (16%) и «Зеленая Роща» (19%). Что касается двух последних районов Уфы, то здесь все логично.

Черниковка практически всегда уступала по популярности, а значит, и по спросу на жилье, другим районам города. В районе «Зеленая Роща» же сейчас очень интенсивно и в больших объемах ведется строительство нового жилья, и покупатели, приобретающие квартиры в этом районе, чаще всего останавливают свой выбор на «первичке» (подтверждением этому может служить тот факт, что «Зеленая Роща» - единственный район города, в котором в 2005 году рост средних цен на первичное жилье опережал, причем намного, рост средних цен на «вторичку»).

Средние цены на вторичное жилье в 2005 году росли более-менее равномерно в течение всего года. Это стало отличием вторичного рынка от первичного, где, как говорилось выше, активный рост цен наблюдался во втором полугодии. Общей же чертой является то, что, как и на рынке строящегося жилья, наиболее заметный рост средних цен на «вторичку» произошел в конце года, когда во многих районах цены повысились, в среднем, на величину до 20%.

Теперь что касается самих цен. Как в начале 2005 года, так и в конце, минимальный показатель средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке по Уфе зафиксирован в районе «Черниковка» (19, 2 тыс. руб. и 22,3 тыс. руб. соответственно).

Однако если в январе прошлого года Черниковка по этому показателю уступала другим районам совсем немного (к примеру, в Затоне средняя стоимость квадратного метра «вторички» на тот момент составляла 19,8 тыс. руб., в Деме – 19,7 тыс. руб., на проспекте Октября – 20 тыс. руб.), то в декабре эта «пропасть» увеличилась. В конце минувшего года средняя цена квадратного метра «вторички» в самом дорогом районе Уфы в 1,5 раза превышала этот же показатель в Черниковке, тогда как в начале года разница была всего лишь на треть.

По итогам прошедшего года лидером по величине средней стоимости жилья на вторичном рынке жилья, как и в январе 2005-го, является район «Центр» - здесь этот показатель равен 33,8 тыс. руб. за квадратный метр. На этом же уровне находится сейчас район «Проспект Октября», хотя в начале прошедшего года он уступал по этому показателю многим районам. Вплотную приблизились к лидерам районы «Затон» (33,2 тыс. руб. за квадратный метр) и «Дема» (32,9 тыс. руб. за квадратный метр), где в 2005 году цены совершили настоящий рывок. А вот район «Зеленая Роща» (29,7 тыс. руб. за квадратный метр) утратил свою лидирующую позицию.

Тимур Аюпов так прокомментировал существование «ножниц цен» на недвижимость в Уфе: колебания цен зависят от приближенности к центру, инфраструктуры, наличия детских садов и других образовательных учреждений, центров досуга. «Яркий пример Сипайлово, раньше туда никто ехать не хотел, а сейчас многие там с удовольствием приобретают жильё.»

Постоянное повышение цен на квартиры создает большие трудности и продавцам и покупателям. Чаще продавец продает и одновременно покупает что-то взамен, а эти в свою очередь также хотят что-то купить и т.д. Так выстраиваются «цепи». Пока следующее звено ищет себе вариант покупки, цены на рынке растут, и все автоматически по цепи повышают цены на квартиры, в конечном итоге самый первый покупатель («начало цепи») может отказаться от покупки квартиры из-за нехватки денег и вся «цепь» рассыпается.

Риск покупателя в том, что он не сможет купить квартиру из-за повышения цены. Риск продавца – он продаст, но себе взамен не сможет купить по той же причине, поэтому ему лучше оформлять продажу и покупку одновременно.

В ведущих агентствах недвижимости внимательно отслеживают ситуацию, вырабатывают средства оптимального действия на рынке. Значение профессионалов в этих условиях особенно вырастает, поскольку в ценовой неразберихе и отрицательной для покупателя ценовой динамике только высокого уровня профессионалам по силам минимизировать издержки и предложить лучший из вариантов.

Поэтому нужно работать со специалистами, и торопиться: «не покупай дороже завтра то, что сегодня можно взять дешевле» - именно так трансформирует жизнь старинную английскую поговорку.


2644
analitik
+19.5
ДОБАВИТЬ комментарий
AUTH_STATUS_LOGIN