Расчеты наличными на рынке жилья

Сегодня участники сделок с недвижимостью сами решают, каким способом оплаты при заключении сделки им воспользоваться. Однако не так давно в Минфине РФ было сделано заявление о том, что в скором времени во всех сделках, стоимость которых будет выше 600 тыс. руб., будет применяться безналичный расчет. Данная мера должна повысить безопасность сделок, а также вывести часть рынка «из тени».

Как правило, «безнал» используется в сделках с юридическими лицами на первичном рынке жилья. Что же касается рынка вторичной недвижимости, то на нем большинство сделок оплачиваются с помощью наличных средств, для хранения которых арендуется банковская ячейка. Такой способ передачи денег называется сейфинг. Продавец и покупатель совместно арендуют у банка ячейку, и, как только стороны подписывают договор, покупатель кладет туда установленную сумму. Открыть ячейку можно только тогда, когда соблюдены два условия: во-первых, права нового уже собственника зарегистрированы, во-вторых, на открытие ячейки явились обе стороны. Сейфинг гарантирует продавцу платежеспособность покупателя, а покупателю – то, что продавец своевременно оформит все необходимые бумаги. «Тем не менее, аренда банковской ячейки абсолютно все риски исключить не сможет, - сообщает директор отделения МИЦ-Недвижимость Инна Игнаткина. – Так, имеется вероятность шантажа (например, одна из сторон может потребовать деньги за свое присутствие при открытии ячейки)». Кроме того, недешево обходится и сама аренда сейфа.

А вот расчет наличными «из рук в руки» не следует даже и рассматривать. Если его произвести до регистрации права собственности нового владельца, покупатель может остаться как без квартиры, так и без денег. Если же после – то в данном случае в такой ситуации рискует оказаться продавец.

А что же представляет собой безналичный способ оплаты (банковский аккредитив)? «По сути, это тот же сейфинг, только вместо ячейки используется банковский счет», - поясняет Инна Игнаткина. Схема аккредитива следующая: покупатель открывает счет в банке и переводит на него определенную сумму. Данный счет временно замораживается банком. И только после того, как продавец представил все оговоренные документы, банк переводит деньги на его счет».

Таким образом, введение обязательного безналичного расчета в сделках с недвижимостью представляется единственной мерой, гарантирующей безопасность как покупателю недвижимости, так и ее продавцу. По словам представителей Минфина, появление в сделке третьей стороны – банка – защитит ее участников от мошенничества, а также сократит количество недобросовестных налогоплательщиков. «Однако последствия реформы могут иметь и негативные последствия, - предупреждает Инна Игнаткина. – В первую очередь это касается высокой комиссии, которую взимает банк за предоставленные услуги». По словам специалиста, комиссия банку составит до 2% от стоимости сделки, а это может спровоцировать повышение продавцами стоимости квартир.

Также изменение схемы расчетов может привести не к росту числа добросовестных налогоплательщиков, а, напротив, к его сокращению. Дело в том, что на сегодняшний день значительная доля сделок купли-продажи проходит с занижением цены недвижимости в договоре.

Это касается квартир, которые находятся в собственности продавца менее 3-х лет – доход с их продажи облагается налогом в размере 13%. Чтобы сэкономить на налоге, многие собственники указывают в договоре цену на квартиру, не превышающую 1 млн. руб. По словам Инны Игнаткиной, запрет наличной оплаты может иметь следующие последствия: те собственники, которые не противились бы выплате налога от продажи жилья, из-за высокой банковской комиссии также прибегнут к указанию в договоре заниженной стоимости квартир. Ведь им придется выплачивать не только налог, но и банковскую комиссию, достигающую 2% от стоимости квартиры. Это, скорее всего, приведет к еще большему уходу рынка недвижимости «в тень».

Тем не менее, основной проблемой при введении обязательного расчета по «безналу» станет заключение альтернативных сделок. По словам специалистов ГК «МИЦ», их доля на отечественном рынке недвижимости сегодня составляет около 70%. Альтернативные сделки проводятся, как правило, при расширении жилплощади и при продаже большей квартиры площади в обмен на покупку нескольких меньших. В условиях безналичного расчета проведение альтернативных сделок станет весьма затруднительным делом, т.к. механизм работы банковского аккредитива при таких сделках банками еще не выработан.

Таким образом, безналичный расчет может не столько исключить вероятность мошенничества при оплате сделок с недвижимостью и увеличить рост добросовестных налогоплательщиков, сколько поспособствовать увеличению «теневой» части отечественного рынка жилья. «Чтобы этого не случилось, необходимо ввести единые низкие тарифы на получение банковского аккредитива, а также доказать налогоплательщикам, что уплаченные ими средства действительно идут на развитие социальной сферы», - комментируют специалисты ГК «МИЦ».