Виды собственности на квартиру

В 1990 году был принят закон, разрешающий российским гражданам приватизировать ранее государственное жилье, в котором жильцы являлись лишь квартиросъемщиками, не имеющими право ни продавать свою квартиру, ни завещать ее по наследству. Сейчас граждане могут приватизировать квартиру, в которой проживают по договору социального найма. Какие виды собственности при этом возникают?

«Любой объект жилой недвижимости может принадлежать как одному лицу, так и находиться в долевой или общей собственности нескольких лиц, - отмечает руководитель юридического отдела ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. – Данный вид собственности возникает в тех случаях, когда квартира изначально приватизировалась на всех прописанных в ней членов семьи или была оставлена по завещанию нескольким лицам. Нередки также случаи и совместной покупки квартиры или дома».

Индивидуальная собственность

Объект недвижимости полностью находится во владении одного человека, который может распоряжаться им по своему усмотрению.

Совместная собственность на квартиру

Совместная собственность на жилье – такой вид собственности возникает в ситуации, когда двое или несколько лиц имеют равные права собственности на один объект (дом или квартиру) без определения долей. Совместная собственность подразумевает близкие родственные отношения между владельцами недвижимости. Такой вид собственности может наступить лишь в случае приватизации либо приобретения жилья супругами.

Доли всех участников считаются равными. Такой вид собственности признают и за недвижимым имуществом супругов, приобретенным в браке, если иного не указано в их брачном договоре. Если один из супругов хочет обменять или подарить принадлежащую ему часть имущества, квартиру переводят в долевую собственность. То же самое происходит при разделе жилья в случае развода или наследования.

Распоряжение имуществом, в том числе и выделение долей, происходит по соглашению между всеми участниками общей собственности. После выделения каждый участник может распорядиться своей долей по собственному усмотрению: продать, подарить, завещать и т.д.

Однако при этом он обязан учитывать интересы остальных владельцев жилья, в том числе – предоставлять им право на преимущественную покупку.

Если выделение доли по каким-то причинам невозможно, то собственник может претендовать на получение денежной выплаты в размере его доли с других участников, либо на получение иной компенсации.

Долевая собственность

Под долевой собственностью подразумевается заранее определенная доля в праве владения объектом недвижимости. Все участники такой собственности могут заключить соглашение согласно статье 245 ГК РФ, в соответствии с которым будет устанавливаться порядок изменения и определения долей каждого участника с учетом его вклада в увеличение общего имущества.

«Жильем, которое находится в долевой собственности, все владельцы распоряжаются, основываясь на общем соглашении. В случае, если собственники не могут договориться между собой, такое соглашение устанавливается судом», - говорит Дарья Погорельская.

Доли на владение недвижимостью бывают идеальными и реальными. Выделение реальной доли не всегда возможно, поскольку оно требует технической возможности разделения дома или квартиры, включая жилые и нежилые помещения, а также организации отдельного входа, что практически полностью исключает возможность выделения такой доли в городской квартире.

На практике чаще определяют имущественную долю в идеальном выражении, без привязки к определенным жилым и нежилым помещениям. И в этой связи нередко возникают трудности при распределении доходов от имущества или при передаче одной из долей в наследство. Дарение доли возможно только с согласия всех собственников.

«Если один из дольщиков намерен продать свою долю в квартире или частном доме, то остальные участники такой собственности имеют право преимущественного выкупа», - акцентируют внимание в юридическом отделе ГК «МИЦ».

Собственность супругов

Совместной собственностью супругов считается объект недвижимости, приобретенный во время брака на средства, принадлежащие обоим супругам.

Не считается совместной собственностью супругов приобретение одним из них жилья способом приватизации, если другой супруг в этом жилье не зарегистрирован.

Имущество, приобретенное мужем или женой до заключения брака, а также полученное в браке в качестве дара или завещанное третьим лицом, не является совместной собственностью.

Определение долей собственности совместного имущества супруги производят самостоятельно, а в случае разногласий основываются на решении суда. Раздел может быть произведен как во время брака, так и в течение трех лет с момента его расторжения. Суд может отступить от принципа равенства долей в связи с необходимостью учета интересов несовершеннолетних детей или по иным причинам.