Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

При наличии несовершеннолетних детей любые операции с жилой недвижимостью значительно осложняются, поскольку права ребенка – под защитой законодательства, и они не должны быть нарушены в результате сделки. Причем это одинаково справедливо и для тех случаев, когда несовершеннолетний является владельцем жилья, и для тех, когда ребенок всего лишь прописан в квартире. Что же делать, если такую квартиру нужно продать, обменять или сдать в аренду?

Прежде чем перейти к этому вопросу, отметим, что несовершеннолетним считается ребенок до 18 лет, малолетним – ребенок до 14 лет. И те, и другие не обладают гражданской дееспособностью, т.е. не могут самостоятельно совершать операции с имуществом. Однако есть исключения: несовершеннолетний может получить дееспособность (и возможность заключать сделки), если он вступил в брак, работает по договору или занимается предпринимательством.

Но вернемся к квартирному вопросу. Как продать или обменять жилье, владельцем которого является несовершеннолетний? Если речь идет о лицах возрастом от 14 до 18 лет, они имеют право на любые сделки с недвижимостью с согласия своих родителей или опекунов. Если же в числе собственников малолетний ребенок (до 14 лет), родители или опекуны заключают сделку за него.

Однако не все так просто – и в том, и в другом случае для совершения любой операции с жильем необходимо также согласие органов опеки. Такое согласие можно получить, подав письменное заявление. Согласно законодательству, ответ должен прийти в течение 15 дней, однако далеко не всегда органы опеки дают «зеленый свет».

Как разъясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», существуют определенные условия, которым должна соответствовать сделка с недвижимостью, где затронуты интересы несовершеннолетних. Но проблема в том, что органы опеки сегодня не имеют ясных критериев для того, чтобы запретить или разрешить такую операцию, поэтому обычно они руководствуются простым правилом: в результате сделки условия проживания ребенка не должны быть ухудшены. На практике это выражается в требовании предоставить несовершеннолетнему равноценное жилье или его эквивалент в денежном отношении плюс возможность проживания с одним из родителей. В любом случае, если вы получите отказ из органов опеки, убедитесь, что он действительно мотивирован. В случае необходимости его можно обжаловать в суде.

В этом смысле проблемной может стать ситуация, когда продается вторичная недвижимость для приобретения нового жилья на этапе строительства. Известно, что за счет разницы в цене такие сделки могут быть очень выгодны тем, кто хочет расширить жилплощадь, но станет ли это аргументом для органов опеки? Не всегда. По словам Дарьи Погорельской, на такие операции чаще всего налагается запрет от органов опеки, поскольку вложение средств в новую квартиру на этапе котлована – долгосрочный проект, и он не обеспечивает ребенку право на жилье сразу после сделки. Другое дело, если у вас есть еще одна квартира, куда можно прописать ребенка до завершения строительства.

Еще одна распространенная и не менее проблемная ситуация – это развод с разделом имущества при наличии несовершеннолетних детей. Если ребенок является одним из собственников жилья – здесь все понятно. Но как поступить, когда ребенок лишь прописан в квартире, принадлежащей одному из супругов? Сможет ли этот супруг выселить несовершеннолетнего и продать жилье?

Как объясняют специалисты юридического департамента ГК «МИЦ», согласно ст. 31 ЖК супруг-собственник имеет право выселить бывших членов семьи, но дети к ним не относятся. Здесь вступает в силу ст. 20 ГК РФ, а также ряд других законодательных актов, согласно которым ребенок до 14 лет должен проживать вместе с одним из родителей (опекунов). В ситуации, когда мать и отец имеют собственную жилплощадь, они могут самостоятельно договориться о том, с кем остается ребенок, а если согласие не достигнуто – дело передается в суд. Если же выселяемый супруг не имеет собственного жилья, ребенок остается в прежней квартире и владелец вряд ли сможет ее продать без того, чтобы обеспечить несовершеннолетнему равноценные условия проживания.