Агломерация – масштабное строительство по новым правилам

Построить город-сад: дорого, сложно, но возможно

В рамках современного жилищного строительства агломерация – финальный этап комплексного освоения и развития территорий. Собственник земли размещает на одном участке жилые объекты и коммерческую недвижимость в расчете на то, что в данном районе возникнет сеть мелких предприятий, которые будут сбывать продукцию и услуги жителям района. Если новый микрорайон возникает по соседству с более старой застройкой, зачастую именно на плечи застройщика ложится ответственность за создание транспортной сети, которая свяжет новые жилые дома с торговой инфраструктурой старого района.

Однако масштабные планы развития территорий, несмотря на свою внешнюю привлекательность, чрезвычайно трудоемки и требуют огромных инвестиций. Именно поэтому случаи, когда на средства одного собственника создается полноценный район с развитой инфраструктурой или агломерация на его базе, очень редки. Не меняет ситуацию и сотрудничество с органами власти. Даже если государство принимает участие в проекте в качестве партнера, например, оказывая содействие в выделении земли и подведении необходимых коммуникаций, один собственник зачастую не может справиться с комплексным освоением территории. Чаще всего подобные проекты на деле оказываются довольно скромными по масштабу и ограничиваются строительством паркинга, магазина и школы в шаговой доступности от нового жилья.

Ключ к решению проблемы лежит в многостороннем сотрудничестве не только с органами власти, но и с другими инвесторами. Слияние средств и интересов нескольких собственников открывает возможности по освоению территории совсем другого масштаба. Возникает вопрос: как формализовать эти взаимоотношения и сохранить их прозрачность? Опыт показывает, что сделать это можно в формате паевого инвестиционного фонда.

«Для того чтобы успешно реализовать проект комплексного развития территорий, необходимо, чтобы изначально управление данным проектом находилось в одних руках, - рассказывает Роберт Хайруллин, генеральный директор Управляющей компании «АС Менеджмент» (ASG). – И здесь ПИФ является уникальным инструментом, поскольку позволяет в сегодняшних условиях, когда земельные участки принадлежат различным собственникам, объединить интересы инвесторов и решить основные вопросы, возникающие в процессе комплексного освоения территорий».



Агломерации нового типа: ближе и доступнее, чем кажется

В Москве и Московской области - самых «горячих» точках российского рынка недвижимости – создание таких масштабных проектов осложняется высокими ценами на землю и запутанностью административных связей в регионе. Поэтому своеобразным полигоном для формирования агломераций нового типа становятся другие перспективные регионы Российской Федерации.

Инвестиционная группа компаний ASG, которая работает в области комплексной застройки территорий, разрабатывает ряд проектов по развитию территорий в рамках Казанской агломерации (Татарстан). В частности, ряд участков компании входят в «Большой Зеленодольск» - часть национального проекта «Доступное жилье гражданам России». В рамках реализации концепции «Большой Зеленодольск» планируется освоить 1300 га территории рядом с Казанью. Это позволит решить проблему доступного жилья в регионе, а также создать агломерацию с развитой дорожно-транспортной, развлекательной и социальной инфраструктурой. Чтобы обеспечить жителей новыми рабочими местами, в проекте предусмотрено содание 3 промышленных узлов, логистического узла, инновационного и инвестиционно-финансового кластеров и технопарков. В настоящее время на указанных землях ведется строительство инфраструктуры будущих поселений.

Огромный инвестиционный потенциал имеют территории и в черте Казани, из которых ASG принадлежат более 2100 га, в том числе 1650 га – недавно присоединенные к городу территории. Согласно Генплану Казани, утвержденному в 2005 году, дорожная и инженерная сеть на новых территориях должна появиться не раньше 2020 года, что существенно тормозит освоение участков инвесторами. Именно поэтому компания ASG выступила инициатором разработки совместно с другими собственниками проекта планировки «Восточная дуга» на присоединенных к г.Казани территории. Он определит «красные линии», в границах которых город и собственники земельных участков смогут планировать прокладку транспортных сетей и трасс инженерных коммуникаций. Проект «Восточная Дуга» также позволит обозначить зоны основных типов капитального строительства. Утверждение проекта не только даст собственникам возможность осуществлять комплексную застройку присоединенных территорий, но создаст условия для участия города в данном процессе.

Комплексное освоение территорий несколькими собственниками открывает уникальные возможности при развитии агломераций нового типа. Поэтому на сегодняшний день Управляющей компанией «АС Менеджмент» совместно с Поволжским антикризисным институтом прорабатываются подходы по освоению территорий в рамках единой концепции развития с использованием инструментария паевых инвестиционных фондов.

«Мы видим основную свою задачу в том, чтобы через паевые фонды объединить интересы собственником земельных участков, что позволит избежать ситуаций, когда необходимо вести тяжбы с соседями по поводу прокладки дорог, размещения общественных зданий, сооружений. При этом можно будет планировать развитие территории с учетом объективной градостроительной ценности тех или иных земельных участков и реализовывать проект целиком, в дальнейшем распределяя средства, полученные от реализации проекта среди пайщиков», - рассказывает Роберт Хайруллин.

Безусловно, агломерация как сценарий экономического развития регионов выглядит весьма привлекательно. Но без сотрудничества всех заинтересованных участников процесса развивать агломерации в России просто невозможно. Для того, чтобы инициировать процесс развития агломерации, необходимо, как минимум, три элемента: подходящая территория, сотрудничество с органами власти, и кооперация с другими собственниками, которые будут готовы принять на себя ответственность за комплексное развитие большой территории. Форма сотрудничества через паевые инвестиционные фонды уже доказала свою эффективность и наверняка станет одной из самых распространенных в процессе будущего формирования и развития агломераций.