Санкт-Петербург. Вторичный рынок жилья: тенденции и прогнозы

Проявления кризиса стали уже заметны практически на всех рынках. Их широкое распространение провоцирует наблюдателей декларировать связь любого изменения с кризисом. Однако анализ механизмов происходящих изменений, раскрытие их взаимосвязи с кризисом при этом зачастую запаздывают. А ведь понимание этих механизмов и закономерностей дает реальную возможность для прогнозирования дальнейшего развития событий. Закономерное (т.е. неслучайное) явление повлечет за собой такие же закономерные последствия.

Рассмотрим, например, вторичный рынок жилья. В последние месяцы на нем происходят изменения, которые в настоящее время уже стали очевидны и признаваемы большинством участниками рынка: снижение цен, снижение активности покупателей, изменения скорости прохождения сделок и т.п. Насколько закономерны эти явления? И к каким последствиям они могут привести?

Обратимся к теории. Всем известно, что товарооборот на любом рынке соответствует сложившемуся уровню платежеспособного спроса. Снижение спроса ведет к изменению предложения, - упрощенно говоря, либо к уменьшению количества предлагаемого товара (при неизменных ценах), либо к снижению цен (при сохранении объема предложения). Поэтому начнем анализ с того, что рассмотрим факторы изменения спроса в условиях кризиса.

Спрос на любом потребительском рынке связан с количеством денег, которые находятся на руках и на счетах в банках, а также могут быть получены в качестве кредитов. Однако на рынке жилья деньги обслуживают только прирост спроса, т.е. улучшение жилищных условий либо приобретение жилья при его отсутствии.

В условиях кризиса сокращается количество денег, которые население может предъявить в качестве платежеспособного спроса на рынке жилья (анализ причин такого сокращения оставим за рамками данной статьи). При этом изменения касаются не только общего объема свободных денег, присутствующих на рынке, но и их структуры. В первую очередь значительно сокращается количество денежных сумм, достаточных для приобретения жилья. Свободные деньги присутствуют на рынке, в основном, в виде сумм, достаточных только для улучшения жилья.

Вернемся к теории. При снижении платежеспособного спроса возникает конкуренция между различными поставщиками за деньги потребителей. Вследствие такой конкуренции ситуация развивается сразу по трем направлениям (возникают три тенденции):

• снижение цен (часть поставщиков для получения денег будет снижать цены на свой товар);
• замедление оборота товара (часть поставщиков перейдет на неденежные формы обращения товара);
• уменьшение натуральных объемов оборота товара (часть поставщиков прекратит работу на рынке, т.е. снимет свой товар с предложения).

В результате будет достигнут баланс при новом объеме платежеспособного спроса.

Различия в специфике рынков влияют не столько на само наличие указанных тенденций, сколько на количественное соотношение между этими тенденциями.

Следствием этого на вторичном рынке жилья становится развитие следующих процессов:

1. Будет возрастать конкуренция за доступ к денежным суммам, достаточным для приобретения жилья. Наибольшую активность в такой конкурентной борьбе будут проявлять участники рынка, которым по тем или иным причинам необходимо получить деньги путем продажи жилья (т.н. «прямые продажи»). В число таких участников будут входить как люди, заинтересованные в приобретении другого жилья, так и люди, которые планируют использовать полученные деньги на иные нужды. Последние будут способствовать «уводу» денег с рынка, усиливая их дефицит.

2. В предшествующий период часть сделок по «обмену» жилья реализовывалась легче. В «цепочке» участников сделки присутствовали люди, обладавшие денежными суммами, достаточными для приобретения жилья. Значительное сокращение количества таких людей приведет к необходимости построения более длинных обменных цепочек. Это, в свою очередь, приведет к увеличению сроков проведения сделок, увеличению вероятности их срывов, а также отказу части потребителей от проведения сделок в таких условиях рынка.

3. Уже начавшееся на рынке снижение цен (к настоящему времени — около 10% за период с октября по январь), по сути – проявление конкуренции между участниками рынка за привлечение свободных денежных средств. В этой конкуренции участвуют не только указанные выше группы, но и строительные компании, стремящиеся продать новые квартиры.

4. Статистика цен предложения на рынке показывает значительное сближение стоимости квадратного метра в квартирах с разным числом комнат, прежде всего – опережающее снижение цен на однокомнатные квартиры. Это может быть следствием того, что повышенный спрос на эти квартиры формировался за счет свободных денежных средств населения и ипотеки. При сокращении объема этих средств стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах значительно приблизилась к средней по городу.

Можно сказать, что описанные выше тенденции очевидны. С другой стороны, можно предполагать, что они осознаны еще не всеми участниками рынка. Но, как говорится, «это есть факт». Интересно другое: могут ли эти процессы явиться причиной других тенденций, пока еще не проявивших себя?

На мой взгляд, могут. Причем эти новые тенденции могут привнести изменения в дальнейшее развитие рынка недвижимости и его участников. Ведь известно – именно в кризисе зарождается то новое, что становится затем, после выхода из кризиса, нормальным и привычным.

Зададимся вопросом: в чем, с точки зрения потребителей, главная ценность услуг, предоставляемых агентствами по недвижимости? Отвечая на этот вопрос, можно придти к выводу, что за последние 15 лет эта ценность менялась. Сначала это была банальная (но крайне необходимая) защита от преступников. Затем на передний план вышли надежность, юридическая грамотность и чистота совершения сделки.

Изменения, происходящие на рынке, меняют и приоритеты потребителей. Вполне вероятно, что сейчас основной потребностью на рынке вторичного жилья станет построение обменных цепочек – почти забытое ныне ремесло советских маклеров. И успешность работы агентств по недвижимости будет оцениваться потребителями по тому, какие усилия прилагает агентство, чтобы сделка состоялась, и как можно быстрее. Вытекающие отсюда размышления о возможных изменениях позиционирования и конкурентных преимуществах агентств оставим за рамками данной статьи.

Еще одно следствие описанных тенденций – изменение значимости стоимости жилья, выраженной в денежных единицах. Вероятно, при фактическом обмене жилья (как и при других бартерных операциях), значимость стоимости в денежном выражении снизится. Этому также будет способствовать и нестабильность цен в сочетании с увеличением сроков проведения сделки. В таких условиях участники обменных цепочек будут вынуждены фиксировать свои намерения в «натуральном» выражении, отстраиваясь от изменяющихся цен. Да и само наблюдение за ценами станет более трудным, поскольку статистика цен будет становиться все менее корректной.

Изменение требований к работе агентств и частичный переход к «натуральному» обмену может повлечь за собой пересмотр стоимости услуг, оказываемых агентствами, и порядка ее расчета. «Процент от стоимости за услуги по оформлению сделки» может уступить свое место, например, «фиксированной стоимости сделки с одной квартирой».

Насколько устойчивы описанные выше тенденции? По оценкам многих экономистов, потребление нескоро вернется к докризисному уровню. Свободных денег на рынке жилья объективно станет меньше, чем в предшествующие годы. Есть, правда, государственная программа развития ипотеки. Но этот проект и ранее, при более благоприятных условиях, вызывал сомнения аналитиков. Для своей успешности (а главное - массовости) он требует более высокого уровня развития экономики либо внеэкономических механизмов, действие которых трудно прогнозировать.

Поэтому весьма вероятно, что работать на рынке жилой недвижимости придется в тех условиях, которые складываются сейчас. При правильном понимании складывающихся тенденций эта работа может быть вполне успешной.