Термокружки

Санкт-Петербург. Вторичный рынок жилья: тенденции и прогнозы


"...Можно сказать, что описанные выше тенденции очевидны. С другой стороны, можно предполагать, что они осознаны еще не всеми участниками рынка. Но, как говорится, «это есть факт». Интересно другое: могут ли эти процессы явиться причиной других тенденций, пока еще не проявивших себя?.."

Проявления кризиса стали уже заметны практически на всех рынках. Их широкое распространение провоцирует наблюдателей декларировать связь любого изменения с кризисом. Однако анализ механизмов происходящих изменений, раскрытие их взаимосвязи с кризисом при этом зачастую запаздывают. А ведь понимание этих механизмов и закономерностей дает реальную возможность для прогнозирования дальнейшего развития событий. Закономерное (т.е. неслучайное) явление повлечет за собой такие же закономерные последствия.

Рассмотрим, например, вторичный рынок жилья. В последние месяцы на нем происходят изменения, которые в настоящее время уже стали очевидны и признаваемы большинством участниками рынка: снижение цен, снижение активности покупателей, изменения скорости прохождения сделок и т.п. Насколько закономерны эти явления? И к каким последствиям они могут привести?

Обратимся к теории. Всем известно, что товарооборот на любом рынке соответствует сложившемуся уровню платежеспособного спроса. Снижение спроса ведет к изменению предложения, - упрощенно говоря, либо к уменьшению количества предлагаемого товара (при неизменных ценах), либо к снижению цен (при сохранении объема предложения). Поэтому начнем анализ с того, что рассмотрим факторы изменения спроса в условиях кризиса.

Спрос на любом потребительском рынке связан с количеством денег, которые находятся на руках и на счетах в банках, а также могут быть получены в качестве кредитов. Однако на рынке жилья деньги обслуживают только прирост спроса, т.е. улучшение жилищных условий либо приобретение жилья при его отсутствии.

В условиях кризиса сокращается количество денег, которые население может предъявить в качестве платежеспособного спроса на рынке жилья (анализ причин такого сокращения оставим за рамками данной статьи). При этом изменения касаются не только общего объема свободных денег, присутствующих на рынке, но и их структуры. В первую очередь значительно сокращается количество денежных сумм, достаточных для приобретения жилья. Свободные деньги присутствуют на рынке, в основном, в виде сумм, достаточных только для улучшения жилья.

Вернемся к теории. При снижении платежеспособного спроса возникает конкуренция между различными поставщиками за деньги потребителей. Вследствие такой конкуренции ситуация развивается сразу по трем направлениям (возникают три тенденции):

• снижение цен (часть поставщиков для получения денег будет снижать цены на свой товар);
• замедление оборота товара (часть поставщиков перейдет на неденежные формы обращения товара);
• уменьшение натуральных объемов оборота товара (часть поставщиков прекратит работу на рынке, т.е. снимет свой товар с предложения).

В результате будет достигнут баланс при новом объеме платежеспособного спроса.

Различия в специфике рынков влияют не столько на само наличие указанных тенденций, сколько на количественное соотношение между этими тенденциями.

Следствием этого на вторичном рынке жилья становится развитие следующих процессов:

1. Будет возрастать конкуренция за доступ к денежным суммам, достаточным для приобретения жилья. Наибольшую активность в такой конкурентной борьбе будут проявлять участники рынка, которым по тем или иным причинам необходимо получить деньги путем продажи жилья (т.н. «прямые продажи»). В число таких участников будут входить как люди, заинтересованные в приобретении другого жилья, так и люди, которые планируют использовать полученные деньги на иные нужды. Последние будут способствовать «уводу» денег с рынка, усиливая их дефицит.

2. В предшествующий период часть сделок по «обмену» жилья реализовывалась легче. В «цепочке» участников сделки присутствовали люди, обладавшие денежными суммами, достаточными для приобретения жилья. Значительное сокращение количества таких людей приведет к необходимости построения более длинных обменных цепочек. Это, в свою очередь, приведет к увеличению сроков проведения сделок, увеличению вероятности их срывов, а также отказу части потребителей от проведения сделок в таких условиях рынка.

3. Уже начавшееся на рынке снижение цен (к настоящему времени — около 10% за период с октября по январь), по сути – проявление конкуренции между участниками рынка за привлечение свободных денежных средств. В этой конкуренции участвуют не только указанные выше группы, но и строительные компании, стремящиеся продать новые квартиры.

4. Статистика цен предложения на рынке показывает значительное сближение стоимости квадратного метра в квартирах с разным числом комнат, прежде всего – опережающее снижение цен на однокомнатные квартиры. Это может быть следствием того, что повышенный спрос на эти квартиры формировался за счет свободных денежных средств населения и ипотеки. При сокращении объема этих средств стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах значительно приблизилась к средней по городу.

Можно сказать, что описанные выше тенденции очевидны. С другой стороны, можно предполагать, что они осознаны еще не всеми участниками рынка. Но, как говорится, «это есть факт». Интересно другое: могут ли эти процессы явиться причиной других тенденций, пока еще не проявивших себя?

На мой взгляд, могут. Причем эти новые тенденции могут привнести изменения в дальнейшее развитие рынка недвижимости и его участников. Ведь известно – именно в кризисе зарождается то новое, что становится затем, после выхода из кризиса, нормальным и привычным.

Зададимся вопросом: в чем, с точки зрения потребителей, главная ценность услуг, предоставляемых агентствами по недвижимости? Отвечая на этот вопрос, можно придти к выводу, что за последние 15 лет эта ценность менялась. Сначала это была банальная (но крайне необходимая) защита от преступников. Затем на передний план вышли надежность, юридическая грамотность и чистота совершения сделки.

Изменения, происходящие на рынке, меняют и приоритеты потребителей. Вполне вероятно, что сейчас основной потребностью на рынке вторичного жилья станет построение обменных цепочек – почти забытое ныне ремесло советских маклеров. И успешность работы агентств по недвижимости будет оцениваться потребителями по тому, какие усилия прилагает агентство, чтобы сделка состоялась, и как можно быстрее. Вытекающие отсюда размышления о возможных изменениях позиционирования и конкурентных преимуществах агентств оставим за рамками данной статьи.

Еще одно следствие описанных тенденций – изменение значимости стоимости жилья, выраженной в денежных единицах. Вероятно, при фактическом обмене жилья (как и при других бартерных операциях), значимость стоимости в денежном выражении снизится. Этому также будет способствовать и нестабильность цен в сочетании с увеличением сроков проведения сделки. В таких условиях участники обменных цепочек будут вынуждены фиксировать свои намерения в «натуральном» выражении, отстраиваясь от изменяющихся цен. Да и само наблюдение за ценами станет более трудным, поскольку статистика цен будет становиться все менее корректной.

Изменение требований к работе агентств и частичный переход к «натуральному» обмену может повлечь за собой пересмотр стоимости услуг, оказываемых агентствами, и порядка ее расчета. «Процент от стоимости за услуги по оформлению сделки» может уступить свое место, например, «фиксированной стоимости сделки с одной квартирой».

Насколько устойчивы описанные выше тенденции? По оценкам многих экономистов, потребление нескоро вернется к докризисному уровню. Свободных денег на рынке жилья объективно станет меньше, чем в предшествующие годы. Есть, правда, государственная программа развития ипотеки. Но этот проект и ранее, при более благоприятных условиях, вызывал сомнения аналитиков. Для своей успешности (а главное - массовости) он требует более высокого уровня развития экономики либо внеэкономических механизмов, действие которых трудно прогнозировать.

Поэтому весьма вероятно, что работать на рынке жилой недвижимости придется в тех условиях, которые складываются сейчас. При правильном понимании складывающихся тенденций эта работа может быть вполне успешной.

3658
ecro
+284
ДОБАВИТЬ комментарий
Вы не авторизованы. При отправке сообщения, в качестве автора будет указан "Гость". Вход | Регистрация
Защита от спама * :

Введите символы на картинке