Целесообразность строительства и рентабельность небоскребов

При более детальном изучении вопроса легко понять, что работа по подготовке к активной деятельности в области строительства небоскребов по всей России была начата еще в 2005-2006 годах, когда в Москве прошел ряд конференций, круглых столов по вопросам высотного строительства. В Россию зачастили крупные международные компании и архитекторы, специализирующиеся в области строительства небоскребов. Активную позицию заняли и сами девелоперы, рассчитывающие на высокую экономическую эффективность инвестирования средств в строительство небоскребов.

Несмотря на начало строительства первых крупных объектов в Москве еще в 2001 году и активной фазы развития крупных проектов в Санкт-Петербурге, деловые круги и общественность по сей день ломают копья относительно целесообразности строительства небоскребов в этих городах. Приводятся примерно те же самые аргументы за и против, которыми пестрела Кузбасская пресса после заявления «Алпи» о проекте 75-ти этажного небоскреба в сентябре прошлого года. Однако экономические резоны оказываются куда сильнее всех доводов об архитектуре, здоровье, безопасности, транспортных пробках и качестве строительства в России.

Анализ заявленных к строительству проектов в регионах показывает, что зачастую девелоперы увлекаются самой красотой идеи строительства и открывающимися вслед за этим перспективами, несмотря на то, что экономическая целесообразность строительства небоскребов в российских регионах большинством профессиональных экспертов в области инвестиций и недвижимости называется делом крайне рискованным. Вслед за российскими столицами о проектах возведения небоскребов уже заявили Екатеринбург, Краснодар, Иркутск, Ханты-Мансийск и Кемерово.

В Екатеринбурге, третьем городе в России по уровню экономической привлекательности, строится сразу несколько высоток. Максимальная этажность проекта «Антей -3», строительство которого началось в 2005 году, достигает 52 этажей. Башня комплекса «Стражи Урала» достигнет 41 этажей в высоту, а в наиболее известном проекте «Екатеринбург-Сити» предусмотрено строительство сразу четырех небоскребов: высота жилой башни «Исеть» составит 47 этажей, а в офисных зданиях «Урал» - более 60 этажей, «Татищев» - 50 этажей, «Де Генин» - 35-40 этажей. Проект опирается на размещение в бизнес-центре двух крупных компаний: УГМК и "Евразхолдинга". Однако все эти проекты находятся на стадии строительства, опыта реализации недвижимости в них пока нет.
В соседнем Новосибирске, являющимся деловым центром Западной Сибири, наибольшая этажность из заявленных новых амбициозных объектов зафиксирована в конгресс-центре «Sky City», предложенного к строительству в прошлом году, всего – 30 этажей. Несмотря на растущий спрос со стороны крупных федеральных компаний, рынок города быстро насыщается качественными офисными и торговыми площадями, и компания «Сибакадеминвест», вероятно, не стала рисковать с более серьезной этажностью. Кроме того, власти Новосибирска проводят достаточно жесткую политику в области градостроительства.

В Кемерово же планируют построить сразу 2 высотки в едином комплексе высотой 56 и 65 этажей по второму варианту проекта, обнародованному в январе, несмотря на невысокую концентрацию крупных представительств финансовых компаний и компаний, действующих традиционных сегментах В2В. Что ж, проект конечно уже нашумел, однако как же на счет рентабельности и целесообразности?
Особенностью финансирования строительства высоток является частое использование средств бюджетов (например в Санкт-Петербургском проекте «Охта-Центр» закладывается около 50% инвестиционных средств из городского бюджета), в нашем случае вероятно предполагается задействовать и федеральный, и областной бюджет Кузбасса, поскольку в проект вписывается нашумевший «Кузбасский технопарк». Заявленная сумма инвестиций в 500-600 млн. долларов в 2-3 раза ниже инвестиций в аналогичные Московские проекты. Однако и цена продажи недвижимости неизменно будет в 5-10 раз ниже.

Финансовые аналитики также отмечают, что при формировании инвестиционных проектов строительства высоток не всегда точно учитываются требуемые объемы инвестиций, которые иногда увеличиваются в 1,5-2 раза от плановых затрат. Особо отмечают высокую стоимость содержания зданий, а также повышенные требования к инженерной инфраструктуре города, нагрузка на которую с вводом таких крупных объектов серьезно возрастает. В указанном к строительству районе г. Кемерово, однако, пока явно не хватает энергомощностей, да и транспортная инфраструктура не построена. А здание, по заявлении. «Алпи» планируется сдать в эксплуатацию уже в 2010 году.

Московские аналитики оценивают рентабельность проектов высоток на уровне 25-35%, но эта цифра на деле часто бывает ниже из-за особенностей месторасположения, сложных технологий строительства, передачи части площадей в государственную собственность, единовременного ввода большого объема площадей, не в полной мере востребованных рынком, затягивания сроков строительства и ввода здания в эксплуатацию. Рентабельность проектов, в которых помещения выставляются на продажу, как правило выше, чем проектов с помещениями, предлагаемыми к аренде. Но рентабельность высокого уровня достигается в основном в крупных столичных городах. По оценке гендиректора представительства крупной мировой компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, в современных проектах рентабельность стремится к нижней планке, колеблясь от 8,5 до 12%.

Расчетная рентабельность Екатеринбургских высоток- 21-22%, Ханты-Мансийского проекта Хрустальной башни «Югра» - 15%. При этом средний уровень арендных ставок рассчитывается в 600-800 долларов в год за 1 кв.м. (1300 – 1750 рублей за 1 кв.м. в месяц). Стоит опять же учитывать, что к аренде в небоскребах будут предлагаться только помещения большой площади, а к арендной ставке в зданиях такого уровня принято добавлять эксплуатационные расходы.

Стоимость продажи 1 кв.м. в Ханты-Мансийске оценивается в 6000 долларов за 1 кв.м. (офисная недвижимость), в Екатеринбурге – 7000 долларов за 1 кв.м. (жилая недвижимость). В Кемерове вряд ли подобные цены по карману большинству потенциальных покупателей. Угольные холдинги владеют собственными объектами недвижимости и так же активно инвестируют в девелоперскую деятельность, банки постепенно обзаводятся площадями, а на рынке жилой недвижимости ожидается активный рост предложения как в многоэтажном, так и в малоэтажном сегменте.

Трудно представить себе, во что обойдется кемеровчанам дворец бракосочетаний, под который выделяется площадь на самых высоких, а значит, самых дорогих этажах небоскреба «Алпи». Также неприятно считать стоимость содержания детей в детских садах, также заложенных в проект небоскреба. А ведь детские сады наверняка постараются передать на государственное содержание.
Строительство высоток в мире часто связывают с символикой городов и компаний, которые хотят оставить память о себе на многие поколения. С экономической точки зрения высотки целесообразно строить в городах, испытывающих острый дефицит земли, и переживающих высокий темп роста цен на землю. Важным залогом успеха является правильный выбор площадки, социального и делового окружения будущего здания, анализ возможности усиления транспортных развязок. Главной предпосылкой создания офисных высоток является высокая концентрация коммерческой, финансовой и промышленной деятельности в месте, ограниченном по площади.

Вице-президент корпорации Mirax Group, ведущей строительство ряда крупных проектов небоскребов в Москве, Дмитрий Андреев считает, что небоскребы целесообразно строить далеко не везде, а только там, где это экономически оправданно. А как раз экономическое обоснование строительства небоскреба в Кемерово, на наш взгляд, отсутствует или пока не предъявлено общественности. Объем ввода 400 000 кв.м. площадей единовременно для города с население 500 тыс. человек несколько многовато. Высотные административные здания, показанные на проекте небоскреба в реальности не существуют, и высотными пиками на соседних площадках на сегодняшний день являются здания «Кристала» и «Лапландии», если их можно назвать таковыми на фоне заявленной этажности в 65 этажей. Гораздо эффектнее и эффективнее на выбранной компанией площадке было бы построить деловой комплекс из нескольких зданий повышенной этажности, как это делается в Екатеринбурге, только пониже, например 25-30 этажей, чтобы обеспечить заполняемость всех объектов и возможность постепенного вывода объектов на рынок. На фоне 16-тиэтажек этой высоты для создания новой высотной доминанты в городе было бы вполне достаточно, как и площади земельного участка. Кстати о земельном участке, вопрос о его выделении и условиях аренды пока официально не решен.

Подготовлено Ириной Федченко, компания «Бизнес-Аналитик Групп»