GVA Sawyer знает арендатора

До недавнего времени услуга предброкериджа была распространена только на рынке торговой недвижимости. В момент принятия решения о строительстве того или иного объекта девелоперы торговых центров, как правило, хотят подкрепить свое намерение готовностью якорных операторов арендовать значимые помещения.

Однако новые реалии рынка показали, что строительство офисных объектов новые собственники также предпочитают вести «с гарантией». Предброкеридж позволяет точно оценить спрос на конкретный объект со стороны арендаторов и/или покупателей. Услуга также включает рекомендации собственнику по корректировке спецификаций объекта с учетом требований потенциальных клиентов. Сбор информации о предпочтениях клиентов производится путем непосредственного общения, обзвона или опроса, что гарантирует максимальную достоверность и объективность полученных данных.

«Девелоперы используют предброкеридж для определения текущей и прогнозируемой ставки аренды объекта и рыночной цены продажи проекта. Также предброкеридж необходим для принятия решения о целесообразности начала строительства, предоставлении информации банку-кредитору и корректировки проекта, – комментирует Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, партнер. - Сейчас наша компания выступает девелопером сразу в трех проектах, один из которых - КОТ «Енисей парк Сити» в Красноярске. Суммарная площадь этого объекта превысит 400 тыс.кв.м, поэтому мы на собственном опыте знаем, как важен этап предброкериджа при реализации проектов».

Предброкеридж офисно-делового центра «Сосенки» (Калужское шоссе, Московская область, общая площадь 33 000 кв.м.), который только что закончила GVA Sawyer, выявил отложенный спрос на аренду до 2012 года, однако обнаружил высокий спрос на проект со стороны покупателей. Это позволило собственнику сформировать комбинированную стратегию реализации: обособленную часть площадей на этапе проектирования продавать конечным пользователям, а арендаторов привлекать на этапе строительства. «Предброкеридж офисных площадей более сложен в исполнении, - говорит г-жа Шевчук, - Во-первых, потенциальный спрос более обширен. Во-вторых, следует учитывать вариативность стратегии собственника, что позволяет реализовать проект с наибольшей финансовой отдачей».

По словам г-жи Шевчук, компания имеет богатый опыт предброкериджа в сегменте торговой недвижимости, GVA Sawyer выполнено более десятка подобных проектов. Например, в рамках торгово-офисного комплекса «Курский» (Москва, Варшавское шоссе, общая площадь 47 000 кв.м.) компания GVA Sawyer оказывала услуги предброкериджа торговой функции. Опрос подтвердил высокий спрос на объект со стороны торговых операторов. Подтверждения со стороны арендаторов оказали существенное влияние на положительное решение банка о кредитовании проекта. Также на основе полученных технических спецификаций арендаторов архитектор проекта внес необходимые корректировки до прохождения проектом экспертизы.

При подготовке мастер-планов проектов крупных индустриальных парков, например «Новоселки» (Ярославская область, общая площадь 480 га) и «Марьино» (Ленинградская обл., общая площадь 130 га), компания GVA Sawyer приобрела практический опыт предброкериджа индустриальной недвижимости/земельных участков. В частности были выявлены: спрос на объект со стороны потенциальных резидентов, профиль их деятельности, размер, конфигурация и класс вредности их производств.

«В течение 2-5 недель собственник получает не только аудит концепции, но и реальный срез рынка, который позволяет принять правильное инвестиционное решение», - комментирует Елена Шевчук. Стоимость предброкериджа в GVA Sawyer колеблется в пределах 180-500 тыс. рублей в зависимости от цели исследования и необходимого количества респондентов.

«Следуя за меняющимся рынком, меняется и формат различных услуг, предлагаемых клиентам консалтинговыми и брокерскими компаниями. В посткризисный период, когда девелоперы четко понимают, что успешным может быть только проект с актуальной концепцией и качественным составом арендаторов, услуга предброкериджа становится необходимой, – отмечает Елена Шевчук. - Если концепция и архитектура объекта разрабатывались до кризиса, то ни новые требования клиентов, ни новые форматы торговых операторов просто не могли быть учтены при проектировании. А изменение проекта после прохождения экспертизы это лишние затраты собственника и потерянное время».