Кто «цивилизует» столичный рынок аренды?

Стук-стук, откройте дверь
Пожалуй, у каждого из нас найдется пара-тройка знакомых, которые сдают столичную квартиру в «черную». Являясь квартиросъемщиком не первый год, я пока не встречала людей, которые сдавали бы квартиру по букве закона. И немудрено, ведь по данным столичных чиновников, в настоящее время в столице сдается в аренду порядка 100 тыс. квартир, а платят налог с полученного дохода лишь 5% из них, сообщил руководитель департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников. Все остальное – «серый» рынок аренды.
«Стучать» на нерадивых арендодателей, сдающих квартиру без заключения официального договора и нежелающих платить 13% налога с дохода, предлагают не только участковым, но и управдомам. Информацию, которую соберут представители правоохранительных органов, управляющие компании и товарищества собственников жилья (ТСЖ) будет передана в налоговую инспекцию, которая и займется юридической стороной вопроса.
Чиновники надеются, что решив этот вопрос, столичный бюджет получит хорошее подспорье. Простые математические расчеты показывают, что если в Москве сдается порядка 100 тыс. квартир средней стоимостью в месяц 30 тыс. рублей, то в год столица может собрать налогов с аренды примерно на 5 млрд рублей. На эти деньги, как отмечает Максим Решетников можно построить около 20 детских садов. Вот только пойдут ли эти деньги на строительство, именно этих жизненно необходимых объектов, неизвестно.
К слову сказать, в июле арендные ставки на квартиры в Москве показали положительную динамику. Это связано с началом традиционного сезона роста активности на рынке городской аренды. «Причем, во второй половине месяца спрос резко вырос по сравнению с началом месяца почти на 34%. Предложение же, наоборот, снижается, и в июле спрос превысил предложение на 1,8%», - говорит Мария Жукова.
Сейчас в преддверии высокого сезона, спрос на арендное жилье растет за счет притока иногородних людей и студентов, а это приводит к увеличению арендных ставок, отмечают эксперты «НДВ-Недвижимость». Так, по словам Светланы Бириной, «однушки» в Москве, расположенные в шаговой доступности от метро и находящиеся в жилом состоянии, можно снять в среднем от 30 000 рублей в месяц. «Двушки» – от 35 000 до 40 000 рублей в месяц. «Трешки» - за 45 000 рублей в месяц и выше.
Ранее, комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) сообщил, что в Москве нелегально сдается в аренду более 1 млн. квартир. Это практически 25% от общего числа квартир в столице. Если верить этим данным, то городской бюджет Москвы каждый год недополучает порядка 50 млрд рублей.
Инициатива с привлечением участковых, управдомов и других лиц к поиску недобросовестных арендодателей у экспертов рынка недвижимости вызывает скепсис. Так, Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su отмечает: «На мой взгляд, заметного результата эта инициатива не принесет. Сложно представить, что начальники ТСЖ в массовом порядке вдруг станут "сдавать" таких жильцов-арендодателей. В эффективность полиции тоже как-то не очень верится. С другой стороны, возможно, кто-то из соседей и будет заниматься мелким "стукачеством" - но это кому как повезет. Вообще, если квартира сдается за деньги, это еще надо доказать».
В свою очередь Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» советует: «Было бы гораздо лучше упростить саму систему необходимой налоговой отчетности. Например, если бы налог нужно было выплачивать не разово, отдав сразу крупную сумму денег, а если бы его дробили по месяцам. Кроме того, документы на оплату были бы сформированы по аналогии с ежемесячными платежами по квитанциям», - отмечает она.
Попытка не пытка
Учитывая, что речь идет о значительной сумме, которая ежегодно проходит мимо московского бюджета, не удивительно, что эта попытка вывести рынок аренды из тени далеко не первая. Например, ранее управление Федеральной налоговой службы призывало москвичей к сознательности и просило сообщать о посторонних людях, проживающих по соседству. Однако, учитывая, что россияне не любители душевных бесед с соседями, достаточно сложно представить себе, как они смогли бы определить, является ли, проживающий рядом человек соседом или нет. Вот и Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» отмечает: «Доказать факт сдачи квартиры в аренду практически невозможно, если собственник жилья и арендатор приняли совместное решение не разглашать его. Позвонившему в квартиру управдому/участковому квартиросъемщик может ответить, что является другом или родственником арендодателя, поэтому живет бесплатно. С этим ничего не поделаешь, так как владелец жилья имеет право распоряжаться им по своему усмотрению».
Стоит отметить, что любители донести на соседей все же периодически находятся и в ведомство поступают подобные обращения. Например, в 2009 году впервые был вынесен обвинительный приговор по делу о нелегальной аренде квартиры в Москве. Владелец квартиры на Ленинском проспекте, два года сдавал квартиру семье по фиксированной ставке, успев заработать на этом более 800 тыс. рублей, а затем решил поднять ежемесячную плату. Жильцы съехали с квартиры, но приготовили сюрприз, донеся об арендодателе в налоговую службу. В итоге владелец квартиры был оштрафован на 100 тыс. рублей и был обязан выплатить все налоговые суммы за этот период времени. Вот только такие случаи крайне редки, поэтому все попытки столичных властей вывести арендный рынок из тени больше похожи на стрельбу из пушки по воробьям.
Пугливые квартиросъемщики
Новая попытка столичных властей собрать налоги с арендодателей вряд ли увенчается успехом. Вероятнее всего такая инициатива только испугает арендаторов, которые еще больше уйдут в подполье, а квартиросъемщики, опасаясь выселения или повышения ставок, будут вести себя предельно осторожно. В случае если власти все же решат довести начатое до конца, то арендные ставки могут резко вырасти, а в проигрыше останутся квартиросъемщики, так как арендодатели будут закладывать в ежемесячные платежи налоговые суммы.
Согласно букве закона, физическое лицо, сдающее в аренду квартиру должно уплатить подоходный налог в размере 13%. Кстати, не все знают, что налог на получение дохода со сдачи квартиры в аренду можно минимизировать. «Для этого необходимо оформить статус индивидуального предпринимателя, где будет написано, что сдача жилья в аренду - это индивидуальная предпринимательская деятельность. Такой собственник квартиры будет платить налог по упрощенной системе налогооблажения, то есть не 13%, а 6%», - отмечает Мария Жукова.
Данный сегмент рынка недвижимости является одним из самых непрозрачных по ряду причин. Во-первых, большое количество сделок не регистрируется, во-вторых, в России отсутствует законодательная база и судебная практика.
Автор: Ирина Михайлова
Ссылка на статью: http://move.su/articles/512/