ASG-invest о трендах комплексного освоения территорий в 2022 году

В настоящее время все крупные девелоперы предпочитают проекты комплексного освоения территорий по сравнению с точечной застройкой. Вектор развития рынка в этом направлении сменился несколько лет назад и продолжает занимать лидирующие позиции. Своим видением комплексного освоения территорий поделился директор по развитию территорий группы компаний ASG-invest Ринат Аисов.

Подходы к комплексному освоению территорий
Ранее под этим термином предполагалась массовая и однотипная застройка больших территорий – сегодня изменились и мышление девелоперов и требования власти, расширилось понимание потребностей и у покупателей квартир. Понятие стало многогранным, рынок развивается, принимаются законы на уровне федеральных и муниципальных властей. Сегодня комплексное освоение территорий (КОТ) - зачастую уже не массовая застройка жилыми коробками, девелоперы начали уделять внимание архитектуре, ее разнообразию. Территория наделяется сразу несколькими функциями, а не подразумевает под собой только жилую застройку. Вместе с жилыми кварталами сегодня проектируется необходимая транспортная, социальная, коммерческая инфраструктура, создаются рабочие места в шаговой доступности, объектов социальной инфраструктуры. Комплексная застройка позволяет создавать более крупные и современные рекреационные пространства. Покупатель сегодня также стал более требовательным к комфорту и дополнительным «фишкам» жилых комплексов. Особенно к таким как: дворовая территория, общественные пространства, рекреационные объекты. Хотя, по-прежнему, ключевым фактором остается цена, которая за счет оптимизации себестоимости при КОТ, как правило, ниже, чем в точечных проектах.

Тренды комплексного освоения территорий в 2022 году
Сегодня сформировалось ряд трендов. Сбалансированный проект сегодня предлагает не только строительство жилья. Архитекторами продумывается и поведенческий сценарий будущих жителей района, учитывается баланс функций, покупателя стараются заинтересовать новыми решениями, одно из таких - концепция «город в городе» или «15-минутный город». Она в полной мере призвана реализовать подход «у дома»: удовлетворение бытовых потребностей, работа и развлечения в шаговой доступности.

Преимущества комплексного освоения территорий
Многие сейчас перестраиваются и приобретают крупные территории под комплексную застройку, с одной стороны в большинстве случаев необходимо еще потратить время и ресурсы на то, чтобы согласовать документацию по проекту планировки территорий, решить вопрос с магистральными сетями, дорогами и т.д. Но при, практически, равных трудозатратах на подготовку к строительству комплексной и точечной площадки, эффективнее использовать ограниченные ресурсы компании на то, чтобы сформировать внушительный задел на длительный период в рамках крупной площадки, чем набирать тот же объем, занимаясь пятью точечными. Сегодня в условиях увеличения цен на строительные материалы и перехода на рельсы проектного финансирования, когда банки тщательно анализируют все расходы, затратные части проекта, а застройщики стали больше внимания уделять и эффективности строительства и оптимизации себестоимости. Это также способствует смещению внимания застройщиков с точечной застройки на комплексное освоение территории, особенно в крупных городах. Политический вектор также указывает в эту сторону, государству нужны объемы, и комплексное освоение территорий поддерживается федеральной и региональной властью. Сегодня, спрос застройщиков на земельные участки под многоквартирную застройку, как никогда высокий, многие из них, строя стратегические планы, закупают землю «впрок» или входят в сделки с оплатой долей прибыли в будущем проекте. Ниша высокомаржинальная, конкуренция растет, стоимость, естественно, не уступает этим трендам, поэтому крупные застройщики сегодня делают ставку на формирование своего земельного банка на будущее. Ранее они имели земельный банк с запасом на год-два, и этого было достаточно, можно было выйти на рынок и приобрести новые участки. Теперь ситуация на рынке иная – если нет земельных активов для освоения на пять и более лет, возникает высокий риск провала темпов строительства и связанных с этим проблем вплоть до прекращения деятельности. Во-первых, готовых к строительству участков фактически нет, и после приобретения требуется существенное время на выход на разрешение. Во-вторых, учитывая возросшую маржинальность отрасли, на один участок претендуют по 4-5 девелоперов.

Земельный банк ASG – более 25 тысяч га.
Он сформировался из крупных земельных площадок в г. Казани и прилегающих к ней районов, учитывая тренды градостроительства, была проделана кропотливая работа по их упаковке в проекты под многоквартирную комплексную застройку. Соответственно, стараемся внедрять современные тренды градостроительства, учитывая ошибки прошлого, которые были совершены при массовой застройке территорий в прошлые периоды. Главная задача сегодня – учет потребностей будущих жителей в комфортной среде, а не только квадратных метрах квартиры и «крыши над головой». Разрабатывая проекты, мы делаем ставку на анализ проблем маятниковой миграции, и стараемся максимально заложить решения, которые бы не создавали бы дополнительную нагрузку на существующую дорожную сеть и значительных перемещений по принципу: центр – периферия. Продумываем все аспекты так, чтобы большинство жителей могли бы удовлетворить свои потребности внутри новой территории и не выезжать за ее пределы. Плюс ко всему комплексное освоение территорий в нашей компании заключается не только в проектировании жилой застройки и объектов обслуживания населения внутри ее, но и плюс ко всему у нас есть довольно крупные территории, расположенные вблизи новых районов, планируемые под нежилую застройку, создание рабочих мест. Мы готовимся к их освоению и сейчас начали проектирование неких «деловых ядер». То есть, с одной стороны - это офисные и торговые пространства, с другой стороны, крупные площадки производственно-складского назначения и индустриальные парки, которые обеспечивают дополнительный объем рабочих мет распределенных по городу. Все это, снимает излишнюю нагрузку на дорожную сеть и новые районы, освоенные по комплексному принципу. Впоследствии, они уже не будут считаться периферией, окраиной, спальными районами, а будут такими же полноценными районами города, как и районы существующей застройки, но построенными по современным стандартам.