Будущее коворкингов и гибких офисных пространств

По данным ГК «БестЪ» на долю России в глобальном рынке коворкингов приходится около 3%, причем только в Петербурге коворкинги занимают 1,7% от всего офисного рынка. «В России насчитывается 890 офисных коворкингов в 133 городах, это около 73 тыс. рабочих мест», - делится информацией Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость», - «Общая площадь таких объектов составляет 650 тыс. кв.м и формат продолжает развиваться: открываются новые объекты, повышается качество предоставляемого сервиса».
По данным IPG по итогам 2022 года совокупный объем гибких офисов Петербурга составил 2,5% от всего сегмента офисной недвижимости, общая площадь таких объектов 393 тыс. кв.м., причем 90% рынка занимаю сетевые операторы. Вероника Чаканова, руководитель офисной группы IPG.Estate: «По состоянию на начало июня 2023 года объем рынка гибких рабочих пространств Москвы достиг 400 тыс. кв.м, из которых 90 % занимают сетевые операторы. По нашим оценкам, объем спекулятивного ввода гибких рабочих пространств в 2023 году составит порядка 50 тыс. кв.м. Значительный объем может прийтись на формат build-to-suit. Объем рынка гибких рабочих пространств Санкт-Петербурга – 73 800 кв.м, из которых доля сетевых игроков – 65%. Новый прирост в Санкт-Петербурге в 2023 году составит 12 230 кв.м. Если посмотреть на совершенные сделки, то отметим, что раньше основным потребителем гибких офисных пространств были IT-компании. Сегодня крупнейшие московские сделки говорят о смене драйверов в структуре спроса: арендаторами выступают банковский сектор, консультанты, девелопмент и управление. Доля айтишников сократилась, и теперь активность в этом сегменте формируют российские компании. Интересно отметить тенденцию, что при открытии компанией крупного сервисного офиса в Москве практически сразу этот же игрок открывает небольшое подразделение в сервисном офисе в Санкт-Петербурге. Например, такие сделки совершались компаниями ДОМ.РФ и СитиДрайв».
Экономическая ситуация подтолкнула многие компании изменить стандарты своей работы. По словам Юлии Дерновой, управляющей коворкингом Case, стала больше цениться мобильность. Соответственно, коворкинги и гибкие офисные пространства стали более востребованы, т.к. могут оперативно трансформироваться под запросы клиентов. Сокращение горизонта планирования влияет на трансформацию всего рынка офисной недвижимости, а коворкинг-пространства зачастую наиболее полно отвечают текущим потребностям компаний.
Несмотря на отток арендаторов в 2022 году, освободившиеся площади активно заполняются. По данным IPG из 167 тыс. кв. м, которые освободились в Петербурге за прошлый год, 42% уже реализовано. Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE: «За последний год коворкинги стали использоваться более активно не только компаниями из IT-сферы, пришли корпоративные клиенты и небольшие розничные компании-арендаторы из сферы недвижимости и маркетинга. Например, в одном из коворкингов у нас целый этаж занимают агентства недвижимости. Горизонт планирования в компаниях существенно сократился, и коворкинги дают компаниям максимальную гибкость и оперативность в расширении или сокращении бизнеса. Мы фиксируем восстановление спроса с января этого года, на данный момент заполняемость по всей сети PAGE составляет около 90%».
Владимир Дорофеев, сооснователь сети коворкингов Практик и OFIX: «Серьезно поменялся портрет арендатора и сценарии использования офисных площадей. Все осознали, что «удаленка» - не вариант для эффективной работы, повысилось присутствие сотрудников в офисе, стала более плотной рассадка». При этом заполняемость конкретных коворкингов зависит и от их локации, и от набора предоставляемых функций. Трансформировался запрос арендатора, при этом компании хотят получать все больше «фишек» от офисных площадей, но не всегда готовы за них платить. Мария Сумарокова считает, что сейчас важна гибкость и индивидуальный подход, который позволит сформировать перечень услуг, необходимый конкретному арендатору, без переплаты за неиспользуемые опции.
Изменился не только портрет арендатора, но и подход к созданию гибких офисных пространств. Лариса Аниканова, директор бюро офисных и общественных пространств AIKIdesign, подчеркивает, что нужен оптимальный баланс инвестиций: «При создании коворкинга нужно идти от функционального зонирования, четко понимая, какие базовые задачи решаются сотрудниками в процессе работы. Нужно ответить на вопрос: что мешает эффективно работать и взаимодействовать резидентам?».
Александр Моторин, коммерческий директор «Сателлит Девелопмент», считает, что популярность коворкингов состоит, в первую очередь, в расширении линейки сервисных услуг объекта: «Сейчас каждый новый отель, апартаменты и даже жилой комплекс стремятся предложить максимальный спектр услуг. И коворкинг – всего лишь одна из сервисных функций, дополнительная «фишка», увеличивающая привлекательность объекта. Но если говорить о коворкинге как о самостоятельной бизнес-единице, то пока что классические офисы более доходны для инвестора. Но на рынок вышло достаточное количество неформатной недвижимости, требующей реконструкции и реконцепции. Поэтому у сегмента гибких офисов хорошие перспективы».
В целом, все эксперты прогнозируют дальнейшее развитие формата коворкингов, заполняемость петербургских объектов только за первый квартал 2023 года выросла на 10%.