Функциональный дизайн – как увеличить доходность проектов недвижимости

В рамках делового завтрака BestBreakfast эксперты обсудили актуальные тренды в функциональном дизайне коммерческих и общественных пространств, влияние архитектуры на доходность проектов недвижимости, а также создание добавленной стоимости с помощью интеграции объектов искусства.

Применительно к объектам недвижимости дизайн следует рассматривать в самом широком смысле – от функциональности до эстетики объекта недвижимости. За последние несколько лет на фоне усиления конкуренции потребность девелоперов в качественном дизайне выросла в несколько раз. По словам Ларисы Аникановой, генерального директора Бюро офисных и общественных пространств AIKIdesign, если до недавнего времени нетиповой дизайн был прерогативой верхних сегментов, то сейчас и в масс-маркете большинство проектов используют дизайн-технологии. Эффективность этих вложений подтверждается цифрами. По данным аналитиков ГК «БестЪ» 80% проектов комплексного освоения территорий включают обустройство общественных пространств: пешеходные и рекреационные зоны, бульвары, набережные и т.д., и 75% компаний-застройщиков при продвижении декларируют акценты на комфортную среду и особенный дизайн благоустройства и отделки. При этом доля инвестиций в дизайн зависит от класса жилого проекта: в бизнес-классе расходы на нетиповое обустройство общественных пространств составляют 5-15%, тогда как в масс-маркете всего 2-7%. «Наличие в пешеходной досягаемости «дизайнерских» общественных пространств повышает стоимость жилья на 2%-7% и может увеличить ликвидность на 1%», - подчеркивает Лариса Аниканова, - «Характерный дизайн придомовой территории повышает цену продажи на 3-6%, а вот ликвидность увеличивается уже на 7%. То есть вложения в дизайн среды очевидно окупаются».

Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест»: «Ценность и важность общественных пространств зависит от того, где создается новый проект. Одно дело – развитая застроенная территория, тут потребитель не всегда понимает, за что он платит больше. Совсем другая ценность в проектах комплексного освоения, в них уличные общественные пространства имеют намного большее значение, и девелопер тратит на них гораздо больше средств».

В коммерческой недвижимости Петербурга инвестиции в дизайн и архитектуру исторически более развиты. По данным аналитиков ГК «БестЪ» 90% бизнес-центров, апарт-отелей и многофункциональных комплексов разрабатывают дизайн-проекты общественных зон и придомовых территорий. «В целом грамотный дизайн среды в коммерческой недвижимости ускоряет заполняемость объектов. Так, характерный дизайн интерьеров увеличивает заполняемость на 5%, а наличие в составе проекта или пешеходной досягаемости «дизайнерских» общественных пространств – на 7%. Дизайн благоустройства прилегающей территории увеличивает арендную ставку в объекте на 1-7%, а заполняемость на 2-6%. То есть вложения в дизайн – это не только «красиво», но еще и выгодно», - считает Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами».

Андрей Макаров, управляющий партнер Дизайнерское офисное здание «Сова»: «Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость ориентируется на ставку капитализации, но как обеспечить окупаемость в 10 лет объекту не в центре города и не у метро? Конечно, это должна быть оригинальная концепция, архитектура, дизайн интерьеров. При этом большинство проектов заимствуют идеи у удачных зарубежных объектов, адаптируя их к петербургской реальности. Мы обращаем внимание на элементы, которые формируют у арендаторов ощущение эксклюзивности продукта: точечная подсветка, использование натуральных материалов в отделке, - все это создает добавленную стоимость. Также я советую использовать многофункциональность, не «выжимать» максимум коммерческих площадей из объекта, а создавать общественные зоны, дополнительные сервисы для арендаторов, чтобы они захотели остаться на вашем объекте и после работы».
Александр Моторин, коммерческий директор «Сателлит Девелопмент»: «Последние 5 лет мы наблюдаем тренд на комфортную среду, который напрямую касается новых проектов недвижимости. Особенно ярко это видно в проектах комплексного освоения территорий – застройщики все больше внимания уделяют функциональной архитектуре, благоустройству, местам общего пользования, поскольку именно эти параметры позволяют увеличить продажи (как в ценовом выражении, так и ускорить их во времени). Архитектурный облик проекта может увеличить стоимость продажи или сдачи площадей в аренду для бизнес-центров и апарт-отелей, но зависимость не линейная. Для жилой недвижимости вложения в функциональный дизайн и архитектуру создают добавленную стоимость для проектов класса бизнес и выше».

Игорь Гущев, старший партнер “Дювернуа Лигал”: «Все понимают, что прибыль сделки делается не в момент продажи объекта, а в момент покупки. И поэтому на этапе покупки земли следует внимательно подойти к вопросу будущей функции объекта. Общественно-деловая застройка позволяет создавать многофункциональные проекты, совмещая, например, апартаменты с офисами. Поэтому важно еще на стадии структурирования сделки при покупки объекта под девелопмент предусмотреть как возможность такой многофункциональности с точки зрения зонирования, так и будущие налоговые последствия с точки зрения учета расходов на покупку и строительство при продаже».

Организаторы: ГК «БестЪ», Бюро AIKIdesign, «Дювернуа Лигал», при поддержке постоянного банк-партнера «ПСКБ Банк», официального телеком-партнера «Авантел», официального автомобильного партнера «Авангард», партнёров: компании «Гласскон», «Фрегат», «МДМ-ЛАЙТ», «БКС Ультима», Smart Group и сети коворкингов PAGE.
PR-партнер «Репутация». При поддержке Arendator.ru, «Недвижимость и строительство Петербурга» и «Новая Школа Дизайна и Искусства». Деловой партнер «РБК Петербург», официальный радио-партнер «Business FM в Санкт-Петербурге».