Ипотека работает

22 апреля в БЦ «Президент» состоялся пресс-завтрак «Ипотека с господдержкой: начало положено. Первые результаты». Организатором выступил журнал «Мегаполис. Все о недвижимости». Банкиры и девелоперы обсудили ход и перспективы реализации программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой, а также альтернативные методы финансирования жилья.

По словам управляющего уральским филиалом банка «ВТБ 24» Сергея Кульпина, требования к заемщикам по новой программе стандартные, никакого ужесточения не наблюдается: «Программа стартовала на мой взгляд очень своевременно. Затишье на рынке в феврале объясняется тем, что программа ипотеки с господдержкой была анонсирована, и люди ждали этой возможности. И действительно, наш филиал на территории Свердловской области за первый месяц работы программы набрал заявок по ипотеке на 1 млрд 150 млн рублей — это более 500 заявок. Портрет покупателя прежний. Процент одобрения заявок составляет 85%. Максимальная сумма кредита по программе составляет 3 млн рублей, а средняя сумма с того объема заявок, что я назвал, составляет 1,8 — 1,9 млн рублей».

На сегодняшний день все крупные строящиеся объекты города уже аккредитованы в банках по программе ипотечного кредитования с господдержкой. «Доля сделок с участием ипотеки в нашей компании в феврале-марте составляла порядка 40-45%, - сообщил Максим Филин, директор по маркетингу и продажам «Брусника-Урал». - Посредством наших дополнительных инструментов реализации и посредством ипотеки с господдержкой в марте объем сделок с участием ипотеки достиг 50% - это очень хороший показатель, сопоставимый с результатом 2014-2013 годов. Среди покупателей ощущается спокойствие, они понимают, что ипотека есть, она доступна, она понятна, требования к заемщику абсолютно не изменились». Аналогичные показатели называют и в компаниях «Атомстройкомплекс» и «ЛСР. Недвижимость-Урал».

«На самом деле, люди как брали, так и берут ипотеку — они брали ее и в декабре под высокие (условно) проценты, и в январе, и в феврале, и в марте, когда ставка в Сбербанке оставляла 14,5%, - убежден Руслан Музафаров, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал». - Большое спасибо коллегам из Сбербанка, которые в марте активно всем снижали ставки по одобренным кредитам, по подписанным договорам — они переписывали ставки с 14,5 до 11,9%».

Тем не менее, несмотря на сохранение динамики кредитования, ряд условных трудностей, возникших в отрасли, эксперты все же отмечают.

«Сравнивать прошлый год с нынешним нет смысла — они абсолютно разные, - говорит Юлия Луканина, директор АН "Атомстройкомплекс". - В первом квартале прошлого года у нас был всплеск сделок, основная масса объектов шла через ПЖСК. Сегодня ситуация в корне изменилась: на всех строящихся объектах мы полностью перешли на договор долевого участия 214 ФЗ. Портрет клиента изменился кардинально. На сегодняшний день для покупки нового жилья большая часть клиентов продает вторичное жилье, а остаток добирает ипотекой. Соответственно, предложение на «вторичке» на сегодняшний день максимальное, даже если сравнивать его с предыдущим кризисом 2009 года. Это немножко стопорит работу».

С этим согласен и Александр Бабушкин, директор федеральной риелторской компании «Этажи — Екатеринбург»: «64 % всех наших сделок во всех 30 городах присутствия компании — это взаимосвязь «вторички» и «первички». В Екатеринбурге эта цифра чуть ниже — порядка 45%. Мы отмечаем увеличение срока экспозиции с двух месяцев, характерных для прошлого года, до 3,5. По данным УПН эта цифра выросла с трех месяцев до 5-6. На рынке новостроек работают коммерческие структуры, у них быстрая маркетинговая реакция, они быстрее реагируют на изменения на рынке. Физлица, которые продают «вторичку», реагируют гораздо медленнее. Поэтому в январе-марте как такового снижения «под покупателя» не было. Вот только сейчас продавцы начинают понимать, что если не идти на встречу, можно условно говоря играть в догонялки».

Таким образом, количество покупателей, которые готовы рассматривать «вторичку», в разы сократилось благодаря хорошим предложениям от застройщиков и низкой ставке по ипотеке. Однако при этом, большинству покупателей для приобретения нового жилья требуется продать все ту же «вторичку», что стало сложнее, чем раньше. Крупные застройщики предлагают выход из этой ситуации.

«В первую очередь это выгодные предложения по рассрочкам, потому что сегодня у людей должна быть возможность продажи вторичного жилья, - говорит Юлия Луканина, «Атомстройкомпалекс». - Наши условия подразумевают минимальный первоначальный взнос и мягкую рассрочку, платеж по которой фактически равен ипотечному. По окончании строительства дома человек продает свое вторичное жилье и переезжает в новую квартиру. Клиенту не надо по низкой цене продавать «вторичку», чтобы потом снимать жилье до окончания строительства. Схемы оплаты квартиры мы рассматриваем в индивидуальном порядке».

«Мы мыслим в одном ключе, похожая программа есть и у нас, - говорит Руслан Музафаров, «ЛСР. Недвижимость-Урал». - Это великолепный инструмент, очень востребованный, прямо-таки хит сезона. Первоначальный взнос составляет от 30 до 50%, а остальное можно доплатить реально после сдачи дома, причем, глубоко после сдачи. Взять в ипотеку или продать свою старую квартиру — не демпинговать сейчас, а дождаться осени и продать по хорошей цене в высокий сезон. Нужно отметить особенность этого спецпредложения в этом году у и нас, и у «Атомстройкомплекса» — то, что мы не берем процентов за рассрочку».

Тем не менее, для застройщиков и банкиров сохраняются высокие риски, связанные с тем, что финансовое положение покупателей и заемщиков нестабильно, и даже взяв новостройку на сегодняшних выгодных условиях можно потерять возможность выплачивать по кредиту или рассрочке. Банкиры и застройщики напоминают о том, что в этом случае непременно нужно прийти в банк или к застройщику, чтобы вместе найти выход — оформить отсрочку платежа или реструктуризацию графика, уменьшив платеж до комфортного. «Я всегда говорю таким клиентам, что за помощью нужно идти к риелторам, которые привели вас в этот банк, - добавляет Татьяна Деменок, президент компании «BeGrand». — Профессиональный риелтор как домашний доктор — перед ним все карты раскроют. Он действительно поможет выйти из сложной ситуации».