Как правильно сдать квартиру в аренду

Рынки недвижимости (здания, сооружения, квартиры, земля)
С начала августа объем предложения на рынке арендного жилья вырос примерно на 10%. Такая тенденция вызвана завершением сезона отпусков и возвращением в Москву собственников пустующей рентной недвижимости. О том, как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Как найти арендатора?
Едва ли не главным фактором, предопределяющим ликвидность квартиры на рынке, является ее адекватная цена, соответствующая реалиям. Чтобы не промахнуться в ценообразовании, необходимо проанализировать предложения конкурентов, предлагающих квартиры сопоставимого качества в аналогичном районе города. На уровень арендной ставки влияет транспортная доступность, состояние квартиры, наличие техники и мебели, состояние дома и двора, наличие парковки. Как показывает практика, наиболее ликвидны квартиры не с элитным и дорогим, а экономичным ремонтом, оснащенные недорогой, но функциональной мебелью и бытовой техникой. «Не стоит публиковать объявления о поиске нанимателей с оговоркой "без посредников", поскольку такие предложения привлекают не только арендаторов, но и мошенников. В беседе с потенциальным арендатором желательно поинтересоваться адресом его предыдущего проживания и поинтересоваться о возможности обращения к предыдущему арендодателю за устной рекомендацией»

Как правильно показать квартиру?
Накануне показа квартиры арендатору необходимо произвести в ней генеральную уборку, проверить работоспособность бытовой техники, а также не оставлять на виду особо ценные личные вещи. «Важно, чтобы арендодатель был готов по первому требованию потенциального арендатора продемонстрировать все документы, подтверждающие право распоряжения имуществом, - говорит адвокат Олег Сухов. - Если у помещения много собственников - потребуются их личные подписи под договором найма, либо нотариальная доверенность на сдачу принадлежащего им жилья. Если сдается муниципальное жилье по договору поднайма, то необходимо заручиться письменным согласием собственника жилого помещения - муниципалитета, а также всех зарегистрированных в помещении граждан. Некоторые ошибочно полагают, будто могут беспрепятственно сдавать в аренду квартиры своих родственников. Между тем, даже близкому родственнику потребуется доверенность на право совершения подобных действий».

Как правильно произвести взаиморасчеты?
Некоторые клиенты не могут принять решение сразу, и предлагают арендаторам внести определенную сумму в обмен на снятие объекта с рекламы. «Такой платеж лучше оформить авансовым соглашением - в случае отказа потенциального арендатора от сделки аванс останется у рантье, если конечно документ будет составлен юридически грамотно», - рекомендует Олег Сухов. В дальнейшем все взаимоотношения с арендатором, включая порядок расчетов за квартиру и оплату услуг ЖКХ, необходимо подробно оговорить в письменном договоре найма, а также подписать акт приема-передачи жилого помещения. Если этого не сделать, то собственник квартиры рискует превратиться из рантье в благотворителя. Известны случаи, когда арендаторы умудрялись задержаться в квартирах на длительные сроки, отказываясь оплачивать жилье. Адвокат Олег Сухов рекомендует заранее оговорить в договоре алгоритм изменения арендной платы, а также механизм продления сроков действия контракта. В противном случае индексировать цену, либо выселить из квартиры несговорчивого арендатора, будет весьма проблематично. Одной из форм гарантий соблюдения условий найма является денежный залог, который обычно эквивалентен месячной ставке аренды. Залог является фактором, дисциплинирующим арендаторов. Кроме того, из залоговой суммы может быть возмещен ущерб, который может быть причинен имуществу собственника.

Как заплатить налог?
Граждане, сдающие принадлежащее им жилье в аренду, обязаны заплатить налог одним из двух способов: приобрести соответствующие патенты, предполагающие 6% от ожидаемого оборота, или уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. В Москве патент на сдачу в аренду стоит от 1,7 тыс. руб. до 22,5 тыс. руб. в месяц в зависимости от месторасположения недвижимости. «Впрочем, относительно небольшой объем проданных патентов, несопоставимый с оборотами столичного рынка аренды, явно указывает на то, что большинство арендодателей, по-прежнему, предпочитают уклоняться от уплаты налогов, предпочитая "серые" схемы взаиморасчетов с арендаторами»