Как привлечь частных инвесторов на рынок недвижимости

В Москве в отеле «Метрополь» состоялась конференция «Инвестиции в недвижимость: эра частного капитала & как дотянуться до частного инвестора», организованная Комитетом по инвестициям Российской гильдии управляющих и девелоперов и Инвестиционной группой «РВМ Капитал».
Проблематика мероприятия была сформирована, исходя из высокого интереса всех участников рынка недвижимости к возможностям привлечения частного капитала в финансирование девелоперских проектов, связанным, в том числе, с вступающими в силу с 1 июля 2019 изменениями в 214-ФЗ. Своими практическими кейсами и наработками в этом направлении поделились представители девелоперов, инвестиционных компаний, банковского и брокерского сообщества.
«На банковских депозитах и счетах физических лиц сегодня скопилось более 27 триллионов рублей. При этом существующая ставка по депозитам инвесторов не устраивает, и они готовы рассмотреть новые пути размещения своего капитала, - отметил в приветственном слове председатель комитета по инвестициям РГУД, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов. – В рамках нашей конференции мы хотим обсудить, есть ли такой «мостик», чтобы эти деньги перетекли на рынок недвижимости, есть ли спрос со стороны частного инвестора на такие инвестиции и инструменты, которые позволяют это сделать».
При этом, по мнению председателя совета Торгово-промышленной палаты (ТПП) РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике Владимира Гамзы в связи с переходом строительной отрасли на проектное финансирование к концу года рынок недвижимости России может перейти к стадии стагнации.
«Сейчас ситуация на рынке недвижимости в серьезной неопределенности. Те ожидания, которые были в конце прошлого года, заканчиваются. Есть тренд, который с большой долей вероятности завершится к концу года определённой стагнацией на рынке», — отметил Владимир Гамза в своем выступлении. По мнению спикера, новая схема финансирования жилищного строительства, которая будет работать по 214-ФЗ, не имеет ничего общего с классическим проектным финансированием.
По мнению директора по развитию «РКС Девелопмент» Станислава Сагиряна, «введение эскроу-счетов не приведет к моментальному коллапсу, потому что по старым правилам будет достраиваться порядка 80-85% проектов, они подходят под эти критерии. Но через полтора года ожидается сокращение объемов строительства на 35-40% в большинстве городов миллионников».
Очевидно, что в сложившейся ситуации вопрос поиска дополнительных и альтернативных источников финансирования девелоперских проектов стоит крайне остро. При этом для привлечения частного капитала нужны четкие и понятные механизмы, одним из которых может стать закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который на сегодняшний день является перспективной платформой для привлечения инвестиций на рынок недвижимости.
«Механизм ЗПИФ активно развивается, в результате сегодня «упаковать» в закрытый паевой инвестиционный фонд можно практически любой актив – земельные участки, ДДУ, векселя, выдать займы и даже привлечь кредит, - рассказал собравшимся Алексей Володарский, финансовый директор УК «РВМ Капитал». – При этом прибыль фонда не является объектом налогообложения, что является одним из его ключевых преимуществ».
По мнению спикера, ЗПИФы могут стать тем «мостиком», по которому деньги с депозитов могут пройти на рынок недвижимости. Это тот формат, с помощью которого можно структурировать девелоперские проекты. Учитывая, что рынок коллективных инвестиций на сегодняшний день составляет порядка 3,3 трлн рублей, и 3 трлн руб. из них находятся именно в закрытых паевых инвестиционных фондах, очевидно, что инвесторам интересна эта модель, и они видят ее преимущества. В свою очередь, рынку недвижимости необходимо дать этим инвесторам тот продукт, тот базовый актив в ЗПИФ, который будет им интересен.
Тот факт, что держатели средств на депозитах уже ищут новые возможности для размещения своих накоплений, подтвердил директор по продуктам инвестиционно-брокерского бизнеса ПАО «Сбербанк» Артем Голубев. В своем выступлении он отметил, что сегодня ключевой тренд на инвестиционно-брокерском рынке, это выход массового инвестора на фондовый рынок. За последние три года удвоилось количество брокерских счетов физлиц и в пять раз выросло число активов на этих счетах. При этом если через digital-каналы на рынок приходит более молодые и рискованные инвесторы, то через оффлайн-каналы как раз идет «переток» некой доли депозитов в инвестиции.
«Это более зрелая аудитория, которая держит средства на депозитах, и для них принципиальный момент - получить более высокую ставку, чем у них есть сейчас, - рассказал спикер. – Поэтому для них важно, чтобы на первоначальном этапе инвестиционные продукты по своим характеристикам были максимально приближены к депозитам: давали более высокий доход, обеспечивая при этом возврат тела инвестиций в конце».
Одним из возможных вариантов привлечения финансирования на рынок недвижимости Артем Голубев назвал инвестиционные облигации – новый для России структурный продукт, в который можно упаковывать разные базовые активы, в том числе, связанные с недвижимостью.
Также все участники конференции сошлись во мнении, что будущее инвестиционного рынка именно за digital-решениями. В той или иной степени соответствующие онлайн-платформы для инвестиций («роботы-советчики» и т.д.) есть уже во многих российских банках и инвестиционных компаниях. Своим опытом в этой сфере в рамках конференции поделились представители ПАО «Росбанк», инвестиционных компаний «Активо» и «Финам».
Все digital-платформы объединяет возможность инвестировать через понятные механизмы и в проверенные активы, диверсификация инвестиций и возможность использования различных торговых стратегий и «коробочных» решений. Большая часть этих инструментов применима и к рынку жилой недвижимости, в результате задача привлечения частного капитала в девелоперские проекты видится вполне осуществимой.
Информационными партнерами мероприятия выступили: Интерфакс-Недвижимость, ИД «Строительный эксперт», Новострой-М.