Конкуренция за арендатора: какие офисы востребованы в 2023 году

По данным «БестЪ. Коммерческая недвижимость» мировой рынок насчитывает около 25,9 тыс. коворкингов, услугами которых пользуется более 8 млн человек. Странами-лидерами данного формата являются США, Индия и Великобритания, ежегодный рост сегмента составляет 7-15%. На долю России в глобальном рынке коворкингов приходится около 3%, причем только в Петербурге коворкинги занимают 1,7% от всего офисного рынка. «В России насчитывается 890 офисных коворкингов в 133 городах, это около 73 тыс. рабочих мест», - делится информацией Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость», - «Общая площадь таких объектов составляет 650 тыс. кв.м и формат продолжает развиваться: открываются новые объекты, повышается качество предоставляемого сервиса».
Динамика развития сервисных офисов обусловлена несколькими факторами: это рост гибридной занятости, увеличение доли самозанятого населения и фрилансеров, а также спрос на гибкое рабочее пространство у корпоративных клиентов, которые стремятся минимизировать риски. По мнению Дмитрия Иванова, профессора факультета социологии Санкт-Петербургского государственного университета, в 2022 году произошла смена трендов в подходе к рабочему пространству. Все больше работодателей используют гибридную рабочую среду: 37,9% офисных сотрудников практикует частичное присутствие в офисе, 27% работодателей стали чаще использовать коворкинговые пространства. Это подтверждается и данными аналитиков ГК «Бестъ»: в Петербурге прирост рабочих мест в коворкингах составил 1,5 тыс. за 1 квартал 2023 года, динамика заполняемости увеличилась на 10% по сравнению с прошлым годом.
Рост количества коворкингов обусловлен, в том числе, и переформатированием «неудобной» недвижимости. Станислав Ступников: «Бизнес максимально устойчив к различным потрясениям, если он грамотно диверсифицирован. Последние несколько лет продемонстрировали нам, что наиболее устойчивы те форматы недвижимости, которые можно эффективно переформатировать при смене тренда. В этой ситуации выигрывают многофункциональные объекты. Один из таких примеров – бывший торговый центр «Аура», который мы переформатировали в общественно-досуговый центр». Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро “Качкин и партнеры” подчеркнул важность юридических аспектов при создании новых форматов в уже действующих объектах: «Последнее время мы наблюдаем тенденцию на перепрофилирование помещений. В частности, это происходит в торговых центрах на простаивающих площадях кинотеатров, то есть это вынужденная мера, призванная стабилизировать доходность объекта. Основной вопрос, который при этом возникает у собственника объекта, будет ли это реконструкцией, поскольку фактически происходит смена функционального назначения. Но с юридической точки зрения все не так страшно: исходя из общей площади объекта все вновь создаваемые форматы – это вспомогательная функция».

Как замечает Мария Сумарокова, УК PAGE, клиенты уделяют особое внимание продуктивности пространства: «Важно, чтобы рабочее место было не просто функциональным, но и комфортным». Андрей Войлоков, руководитель подразделения Ингосстрах отмечает, что пандемия сильно повлияла на формат использования офисных пространств: «Мы не захотели возвращаться к классическому офису и организовали универсальные рабочие места. Что в свою очередь оптимизирует затраты, в том числе на аренду. А коворкинг - это логичное продолжение, комфортная среда для сотрудников с доступной инфраструктурой. На мой взгляд, с переездом в коворкинг наша производительность труда только повысилась». Но часть экспертов считает, что популярность коворкингов на данный момент сильно переоценена, поскольку многие проекты создаются исключительно в рамках расширения сервисных функций объектов. Александр Моторин, коммерческий директор «Сателлит Девелопмент»: «Сейчас каждый новый отель, апартаменты и даже жилой комплекс стремятся предложить максимальный спектр услуг. И коворкинг – всего лишь одна из сервисных функций, дополнительная «фишка», увеличивающая привлекательность объекта. Но если говорить о коворкинге как о самостоятельной бизнес-единице, то пока что классические офисы более доходны для инвестора. Но на рынок вышло достаточное количество неформатной недвижимости, требующей реконструкции и реконцепции. Поэтому у сегмента гибких офисов хорошие перспективы».
В целом, все эксперты прогнозируют дальнейшее развитие формата коворкингов, заполняемость петербургских объектов только за первый квартал 2023 года выросла на 10%.