Лайфхак от «Метриум»: 5 самых частых ошибок покупателей загородного дома

В период пандемии интерес к загородной недвижимости возрос, и многие покупатели впервые пришли на рынок коттеджей, таунхаусов и участков. Желание поскорее приобрести дом и недостаток опыта толкают их на ошибки. Эксперты «Метриум» разбирают самые частые промахи покупателей «загородки» и объясняют, как их избежать.

Ошибка №1: не договариваться о намерениях
«Новички» часто мысленно переносят реалии рынка городской недвижимости на загородный. Величина спроса и предложения несравненно больше, чем за городом. Поэтому все привыкли, что если сделка не состоится, то найти другой вариант относительно легко. А если продавец высказал желание продать, а покупатель – купить, то так оно и случится.
Однако загородный дом – намного более специфичный продукт. Совпадение интересов покупателя и продавца – это почти выигрыш в лотерею. Речь идет об очень больших суммах и людях с весьма специфичными запросами. Поэтому договорившись о намерении купить дом лишь устно, новичок рискует. За время его раздумий продавец может найти другого покупателя, который предложит несравненно большую сумму за понравившийся дом. Торг в этом сегменте – очень мощный фактор сделки. Пока новичок спокойно ждёт сделки, продавец может и вовсе передумать с продажей. При этом клиент упускает возможность приобрести другой дом по привлекательной цене.
Совет: письменно фиксируйте предварительные договоренности. Если вы устно договорились о сделке, заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Укажите, когда конкретно, как и на каких условиях вы заключите основную сделку. Это обезопасит вас от неожиданностей. Более того, для покупателя это способ проверки намерений продавца. Некоторые владельцы домов нередко выставляют дом на продажу только чтобы разведать обстановку на рынке и правильно оценить его стоимость. Такие партнеры по сделке сразу же откажутся заключить ПДКП.

Ошибка №2: не изучать локацию
В поисках дома новичок загородного рынка нередко недооценивает важность локации. Городская привычка «всё рядом» заставляет уделять больше внимания собственно дому. Покупатель чаще представляет себя отдыхающим у бассейна, а не стоящим в пробке по пути в ближайший гипермаркет. Загородная жизнь – это регулярные поездки и ещё большая зависимость от инфраструктуры, чем у жителя города.
Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре КП. Есть ли поблизости хотя бы детский сад и супермаркет? Отсутствие элементарных социальных объектов ведёт к большим хлопотам. В остальных случаях, в том числе на вторичным рынке, покупатели совсем не обращают внимание на карту местности. Им достаточно лесополосы вдоль дороги, чтобы принять решение, хотя уже через пару лет рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон.
Совет: изучите хорошо локацию с загородным домом. Во-первых, приезжайте на просмотр лично. Даже если приобретается участок, все равно наведайтесь в коттеджный поселок. Посмотрите, возводит ли застройщик заявленные детские сады, супермаркеты, рестораны или фитнес-клубы. Во-вторых, посмотрите на карту местности. Возможно, за привлекательной лесополосой скрывается завод ЖБИ или гоночная трасса. В-третьих, наведите справки о планах строительства в локации. Любой пустырь – это потенциальное место для строительства многоквартирных домов, которые могут испортить впечатление от загородного формата жилья.

Ошибка №3: не проводить техническую экспертизу
Многим покупателям загородных домов, которые раньше не имели опыта приобретения такой недвижимости, кажется, что если загородный дом стоит, и ему не 100 лет – то он в нормальном состоянии. Часто они приходят к такому выводу осмотрев только фасад и интерьеры. «Убедившись» в том, что всё в порядке, они спешат подписать договор купли-продажи.
На самом же деле на рынке загородных домов сегодня очень много неликвидных вариантов, особенно вторичных. Даже если косметическое состояние дома приемлемое (ещё бы, ведь в нем жили люди, которые за ним следили), инженерное оборудование и даже несущие конструкции часто ветшают незаметно даже для хозяев. Впоследствии ремонт таких систем может обойтись очень дорого.
Совет: закажите техническую экспертизу и не бойтесь зайти в подвал. Технический специалист, который проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома за несколько часов работы возьмет от 50 тыс. рублей и больше. Однако он сразу обратит ваше внимание на возможные проблемы (которые возникнут даже не сейчас, а на горизонте 3-5 лет), и спрогнозирует цену ремонта. Помимо этого, не ограничивайтесь изучением только планировок спален и гостиной. Попросите собственника показать подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.

Ошибка №4: не описывать интерьер
На вторичном рынке загородных домов нередко покупатель соглашается с приобретением дома под впечатлением от интерьеров: мебель, дорогие акустические системы, «умный дом», высококлассная сантехника. Всё это, казалось бы, входит в стоимость дома за несколько десятков миллионов рублей.
На практике это почти всегда так: собственники стремятся избавиться от старого дома вместе с его содержимым, которое помогает «продать» объект и хоть как-то самоокупиться. Но так поступают далеко не все продавцы. Иногда они намеренно не обсуждают вопрос меблировки и оснащения здания, а клиент думает, что покупает дом «под ключ». А потом въезжает в здание с голыми стенами.
Совет: уточните, входит ли мебель и техника в стоимость, и проведите опись имущества. Сразу оговорите вопрос: продается только дом или всё его содержимое. Если второй вариант, то проведите опись имущества. Сфотографируйте все помещения и дорогие вещи, составьте список, заверьте его подписью собственника. Кстати, нередко при такой описи может выясниться, что невзрачная ваза в углу – это антикварный предмет, который добавил к заявленной стоимости дома несколько десятков тысяч долларов. Так владельцы домов пытаются реализовать неликвидный антиквариат, учитывая его цену в стоимости дома. При описи от таких вещей можно избавиться.

Ошибка №5: брать на просмотры всех на свете
Загородный дом – это всегда семейная покупка. Нужно учесть мнение и детей, и родителей, и дедушек с бабушками. К сожалению, некоторые клиенты понимают это буквально. Нередко на просмотры приезжают по две-три машины покупателей, желающих изучить предложение.
Это ошибка. Происходит «расфокусировка» внимания как самого клиента, так и работающего с ним агента. Дедушке не нравится кухня-гостиная, бабушке – сад, дети играют в прятки, жена недовольна гардеробной. А будущий покупатель между тем не заметил, что в капитальной стене трещина.
Совет: до просмотра и принятия решения составьте шкалу приоритетов. Подумайте, что важно, а что второстепенно для всех будущих жителей дома. Фактически консенсус по поводу того, что надо, желательно выстроить еще до просмотров. А на выезд достаточно брать еще одного или двух человек.

«В целом все ошибки поможет избежать работа покупателя с собственным агентом, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Полагаться на риелтора продавца вторичного дома не стоит – он всегда работает в интересах владельца объекта, который платит ему комиссию. Если вы приобретаете дом, наймите агента, специализирующегося на загородном рынке. Он проведет дополнительную юридическую проверку, задаст грамотные вопросы собственнику, поможет организовать сделку. С покупкой нового дома всё намного проще – здесь меньше подводных камней, так как застройщик дорожит своей репутацией и не заинтересован в испорченном впечатлении покупателя».