Лайфхак от «Метриум»: Как с выгодой сдавать элитный загородный дом

Элитные загородные дома стали пользоваться большим спросом у жителей Москвы в карантинный период. Причем если раньше их бронировали чаще всего на длительные новогодние или майские праздники, то сейчас набирает обороты аренда на целый сезон. И вроде бы эпидемиологическая обстановка в столице уже более-менее стабилизировалась, а привычка жить за городом – осталась. Благодаря этому собственники качественных элитных объектов могут зарабатывать неплохие деньги на их сдаче. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как с выгодой распорядиться своим имуществом и не иметь проблем с арендаторами.

Что почем?
В прошлом году на фоне ажиотажного спроса аренда элитной загородной недвижимости подорожала в среднем на 15%, а срок экспозиции снизился до минимальных значений. Разброс цен составлял от 500 тыс. рублей до трех миллионов в месяц. Число клиентов увеличилось вполне закономерно: арендаторы загородных домов адаптировались к удаленному управлению бизнесом, их дети перешли на дистанционное обучение, которое организовали многие зарубежные университеты, и вся эта публика смирилась с закрытием границ и отменой авиасообщения с другими странами, осев в России.
Если говорить об элитной недвижимости, то самое дорогое загородное жилье предлагается в аренду в поселках на Рублево-Успенском шоссе (Раздоры, Николина Гора, Барвиха) и в стародачных местах (Жуковка, Баковка). Эта тенденция сохраняется не первый год. По ставкам аренды наибольшая доля предложения находится в диапазоне от 400 тыс. до 600 тыс. руб. в месяц – 27,3% лотов. Меньше всего лотов предлагают со ставкой от 800 тыс. до 1 млн руб. в месяц – 6,5%. Средняя площадь высокобюджетного коттеджа, сдаваемого в аренду, составляет 756 кв. м.

Какие дома – самые ликвидные?
Если вы уже являетесь владельцем загородного дома (априори он должен быть в хорошем состоянии) в востребованном у богатой публики поселке, то все, что можно сделать для повышения ликвидности вашей собственности перед ее сдачей в аренду – это провести современный ремонт, а также завезти дорогую бытовую технику и качественную мебель. А вот если вы еще только задумываетесь о приобретении дома или участка под его строительство для последующей сдачи в аренду, вам предстоит непростой выбор. Как же не прогадать?
«Запомните главное: есть всего два основных критерия, которые определяют высокую ликвидность вашей загородной недвижимости и стабильный спрос на нее, без них остальные плюсы будут несущественны, – обращает внимание Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Первое – транспортная доступность поселка вкупе с удаленностью от Москвы, второе – его инфраструктура. Никому не нужен дом в чистом поле в 50 км от столицы, даже если он хорошо обставлен и обладает прекрасной благоустроенной территорией. Арендаторам важно, чтобы у них была возможность за 30-40 минут доехать на своей машине до города без пробок. В обязательном порядке в поселке должна быть хорошая школа, а лучше – гимназия, потому что вопрос качественного образования детей для обитателей дорогих загородных домов стоит на первом месте. Поэтому выбирайте поселки, где есть все самое необходимое, не далее чем в 20-30 км от Москвы. Удаленность от МКАД напрямую влияет на успешность вашего бизнеса по сдаче дома в аренду».
Что касается планировок, на рынке элитной загородной недвижимости самым большим спросом пользуются особняки площадью от 700 кв. метров, с достаточным количеством спальных мест.

Покупать или строить?
Если у вас есть четкое представление о том, какой именно дом вам нужен, то строительство будет наилучшим вариантом. Выбирая готовый объект, вы рискуете столкнуться с рядом нюансов: в старом доме придется делать ремонт, а в новом, выстроенном специально для продажи, могут быть проблемы с коммуникациями, к тому же неизвестно, насколько качественно он был возведен.
Если вы предпочитаете купить земельный участок для дальнейшего самостоятельного строительства дома, то, выбирая материал, наверняка задумаетесь о рентабельности. Одним из самых оптимальных является газобетон: он отлично удерживает и сохраняет тепло, имеет долгий срок службы и бюджетную цену. Здания, возводимые из кирпича, представляют собой самые массивные конструкции и отлично противостоят воздействию всевозможных природных факторов, при этом обладая привлекательным внешним видом, что точно оценят ваши взыскательные арендаторы. Но будьте готовы понести немалые финансовые затраты. Деревянные дома экологичны, прочны, быстро возводятся и имеют своих ценителей в силу доказанных целебных свойств древесины. Но они отличаются высокой пожароопасностью (а при сдаче в аренду никак нельзя не учитывать этого фактора) и длительной усадкой, в ходе которой могут появиться трещины. Также вам придется понести дополнительные затраты на тепло- и гидроизоляцию.

Долгосрочно или на сезон?
Арендаторы элитных домов делятся на две основные категории: тех, кто снимает такую недвижимость на сезон, и предпочитающих жить за городом постоянно. Первая группа – наиболее широкая, и рост ее активности наблюдается обычно в феврале-марте, когда люди начинают задумываться о летнем отдыхе, а также в октябре-ноябре, когда встает вопрос встречи Нового года.
Не пытайтесь подружиться со своими сезонными арендаторами в надежде сделать их постоянными клиентами: это достаточно обособленная публика, которая держится отстраненно и предпочитает никого не пускать в свою частную жизнь. Они приемлют сугубо деловой подход и будут крайне признательны, если после заключения сделки вы будете как можно меньше им о себе напоминать.
Посуточная и сезонная аренда всегда стоит дороже, чем долгосрочная с постоянным проживанием. За пару недель новогодних праздников вы получите столько же денег, сколько при обычной аренде за несколько месяцев. Но, с другой стороны, долгосрочная приносит более стабильный доход, поскольку дом не простаивает. Немаловажен и человеческий фактор: вы хорошо знаете своих арендаторов и избавлены от неприятных сюрпризов с их стороны.

Подводные камни
Решив пополнить ряды загородных рантье, приготовьтесь к постоянным финансовым вложениям, чтобы приводить дом в соответствие с требованиями арендаторов, да и ремонт придется делать гораздо чаще, чем в случае самостоятельного проживания. Также потребуется регулярно тратить время и силы, организовывая показы.
Остановимся отдельно на договоре. Вероятнее всего, вы будете его заключать через агентство: было бы странно заниматься сдачей элитной недвижимости самостоятельно, в этом сегменте должны работать только специалисты. На первый взгляд, договор во многом напоминает тот документ, который заключается при сдаче обычной квартиры, и фактически содержит аналогичные пункты: предмет (описание объекта; указание, какому лицу сдается помещение и сколько человек вправе проживать в нем), условия внесения арендной платы, права и обязанности сторон, срок действия, порядок расторжения, разрешения споров и прочие условия. Однако все эти, казалось бы, стандартные положения имеют свою, «загородную» специфику.
Уже сам предмет сделки предполагает отличия, поскольку арендатору вместе с домом передается право пользования земельным участком и всем, что там размещено. Чтобы не было недоразумений, необходимо прописать в документе все параметры последнего: категорию земли (во избежание нецелевого использования), общую площадь, адрес и кадастровый номер.
«При кратковременной аренде имеет смысл предусмотреть серьезные штрафные санкции за одностороннее расторжение договора без предварительного предупреждения минимум за месяц (сумма штрафа должна достигать 100% от стоимости месячного проживания), – советует Анна Раджабова. – Ведь даже у бизнесменов, которые привыкли все предусматривать заранее, планы на праздники могут легко измениться, а найти нового арендатора за день-два будет практически невозможно. Приложением к договору аренды жилого дома должен служить акт приема-передачи, в котором необходимо как можно подробнее описать, какое имущество и в каком состоянии получил арендатор, вплоть до указания брендов бытовой техники. Также данный документ обычно содержит примерную стоимость вещей и элементов отделки на случай, если они будут испорчены».
Список, как правило, получается довольно внушительный. При аренде квартиры в акте приема-передачи обычно фигурируют только мебель и бытовая техника. В случае с домом сюда должны быть добавлены различное инженерное оборудование (котлы, насосы и проч.), элементы внешней отделки, объекты ландшафтного дизайна, а также инвентарь для развлечений – квадро-, гидроцикл, лодка и др. Помимо акта приема-передачи к договору обычно прилагаются планы земельного участка и жилого дома: на случай, если арендаторам захочется сделать перепланировку в жилом строении или что-то дополнительно возвести на вашей земле.

«Если вы хотите как можно быстрее начать получать доход от сдачи загородной недвижимости, то покупать готовый дом специально под аренду – совсем нерационально, – считает Анна Раджабова. – В этом случае выход на самоокупаемость займет не менее 25 лет, к тому же нет никакой гарантии, что вы не столкнетесь с необходимостью заниматься переделками после предыдущих владельцев. Гораздо логичнее найти подходящий участок в элитном поселке, но учитывайте, что стоимость земли в таком месте начинается от 700 тыс. рублей за 100 кв. метров. На купленном участке вы сможете реализовать собственный проект, в качестве которого будете уверены. К тому же окупаемость в этом случае даже при долгосрочной аренде сократится как минимум вдвое».