Лайфхак от «Метриум»: Кому доверить дом – УК или ТСЖ

Принцип «моя хата с краю» – не лучший способ решения проблем в многоквартирном доме. Владельцев жилья объединяет общее имущество: лифты, чердаки и подвалы, система отопления, водоотведения, водоснабжения и газоснабжения, места общего пользования, придомовая территория и т. д. И именно от собственников квартир зависит, будет ли все это хозяйство содержаться в чистоте и порядке или превратится в «авгиевы конюшни». Эксперты компании «Метриум» рассказали о возможных способах управления домов и определили плюсы и минусы разных подходов.

По закону владельцы квартир должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Основных вариантов всего три: нанять управляющую компанию (УК), сформировать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или иной потребительский кооператив и, наконец, заняться управлением собственноручно. Последняя опция возможна только в том случае, если количество квартир в доме не превышает тридцати, поэтому она встречается гораздо реже. При этом собственники могут изменить модель управления: путь назад открыт, но затруднен бюрократическими проволочками. Поэтому лучше не искать подходящий вариант методом проб и ошибок, а сразу вникнуть в особенности каждого способа.

Кесарю кесарево
Навести порядок в доме может специализированная организация – управляющая компания, деятельность которой лицензируется государством и регулируется законодательством. УК должна отвечать целому ряду требований: обладать материально-технической базой, кадровыми ресурсами (электрики, сантехники, инженеры и т. д.) и нежилым помещением для размещения офиса и технических служб. Кроме того, руководящий состав организации обязан пройти повышение квалификации в соответствующей сфере. Иными словами, УК – это профессиональный управляющий общедомовым хозяйством. Отсюда вытекают ее основные преимущества: качественное оказание профильных услуг и государственный контроль над деятельностью организации. В идеале жильцы могут раз и навсегда забыть о проблемах, связанных с обслуживанием жилищно-коммунального хозяйства, передав его в надежные руки.
Управляющие компании не лишены и минусов, в числе которых может быть несвоевременное устранение проблем из-за большого количества объектов под управлением, а также прямая заинтересованность в расширении перечня услуг и повышении тарифов. Перечисленные недостатки могут и не коснуться жителей дома, находящегося под управлением УК. Многое зависит от конкретной компании, в том числе от того, связана ли она с застройщиком данного жилого комплекса или представляет собой независимую организацию.

На связи с застройщиком
Как правило, крупнейшие застройщики имеют аффилированные управляющие компании. То есть девелопер не уходит с построенного объекта после выдачи ключей, а продолжает курировать его, решая вопросы, возникающие во время эксплуатации. По сравнению с независимыми УК у таких организаций есть очевидные плюсы.
Первое преимущество – доскональное знание объекта. Зачастую управляющая компания привлекается девелопером на начальной стадии строительства, благодаря чему ее сотрудники посвящены во все детали и нюансы проекта.
Второе преимущество – заинтересованность застройщика в высоком уровне обслуживания. Авторитетные девелоперы стремятся к тому, чтобы их портфель пополнялся качественными проектами, – это залог успешных продаж в дальнейшем. Поэтому аффилированные УК стремятся поддерживать максимально комфортные условия проживания: содержат в чистоте места общего пользования, идут на контакт с жильцами, оперативно реагируют на возникшие проблемы и т. д. Причем при неудовлетворительных результатах собственники жилья могут обратиться не только в государственные органы, но и к девелоперу.
Основной недостаток таких УК перед независимыми организациями связан с тем, что покупатель квартиры в новостройке вместе с актом приема-передачи обычно должен подписать и договор с аффилированной компанией как минимум на год. Вместе с тем не каждый застройщик исполняет свои обязательства добросовестно и при этом может препятствовать инициативе жильцов сменить управляющую организацию. Именно поэтому еще на этапе выбора новостройки стоит изучить реализованные проекты девелопера и поинтересоваться, насколько ответственно УК относится к управлению общедомовым имуществом.
Преимущества и недостатки не связанной с застройщиком управляющей компании в первую очередь зависят от того, как давно она работает на рынке. Если УК новая, она старается набрать пул клиентов за счет невысоких цен, что в итоге приводит к низкому уровню обслуживания каждой новостройки ввиду больших объемов и отсутствия опыта. Кроме того, надо учитывать, что не каждая организация в состоянии обслуживать дом, оснащенный инновационными технологиями, поэтому поиск подходящей компании может занять определенное количество времени.

Своими руками
Жильцы многоквартирного дома вправе создать товарищество собственников жилья, чтобы совместно управлять общим имуществом. ТСЖ является юридическим лицом, но в отличие от УК работает на некоммерческой основе. Это добровольное объединение жителей дома, которое создается по решению общего собрания. ТСЖ не располагает собственной технической базой и штатом специалистов: оно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг (в том числе с УК) и подрядными организациями для выполнения ремонтных работ и сервисного обслуживания дома. Помимо этого, в круг обязанностей товарищества входит планирование бюджета и контроль над целевым использованием средств, расчет и взимание квартплаты с жильцов, привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.
Основные плюсы ТСЖ связаны с личной вовлеченностью каждого жителя в процесс принятия стратегических решений по управлению общим имуществом. Финансовые операции прозрачны, а при грамотном управлении жильцы могут получать дополнительный доход от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы на фасадах и т. д. Кроме того, все усилия ТСЖ сконцентрированы на одном-единственном объекте, а значит возникшая проблема будет устранена максимально оперативно.
К минусам товарищества можно отнести непрофессионализм руководящего органа, а также более высокую стоимость услуг подрядных организаций – однако жильцы самостоятельно выбирают поставщика услуг, руководствуясь собственной выгодой. Кроме того, многое зависит от личных качеств руководителей, в частности, от порядочности в вопросах расходования денежных средств.

Нужно ли выбирать?
На практике жители дома вправе выбрать компромиссный вариант, который позволяет отчасти нивелировать недостатки существующих способов управления домом. Собственники могут через ТСЖ заключить договор с УК, полностью передав последней функции управления, а также обязанность по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг. В этом случае роль правления товарищества будет ограничена контролем за действиями УК, однако жильцы смогут рассчитывать на более оперативную связь с УК по возникающим вопросам, отдав бразды правления профессионалам своего дела.

«Выбор формы управления домом во многом зависит от масштаба застройки, специфики проекта и репутации застройщика, – считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, свои подводные камни есть в управлении точечными объектами. Бывает, что основная цель зависимой УК – это только принятие объекта и передача его жильцам, а обслуживание и решение возникших вопросов отходит на второй план. Соответственно, компания будет работать только для того, чтобы «продержаться» определенный период и потом уйти. Помимо этого, аффилированная компания может закрыть глаза на некоторые недостатки введенного в эксплуатацию объекта, что делает его передачу не совсем объективной. В масштабных проектах с несколькими очередями риск столкнуться с подобной схемой гораздо ниже, однако многое зависит от благонадежности застройщика.
При этом не стоит забывать, что для отказа от услуг старой УК необходимо найти вескую причину, а также доказать, что работы предоставляются не в полном объеме. Тем не менее, часто все эти «рокировки» оказываются бесполезными, поскольку на смену вновь приходит другая неэффективная компания. С ТСЖ ситуация аналогичная: формировать товарищество имеет смысл только в том случае, если в его правление войдут честные и инициативные люди с необходимыми профессиональными навыками. Поэтому, чтобы не «рубить сплеча», стоит сначала провести анализ работы управляющих компаний города, и лишь потом принимать решение».