«Метриум Групп»: Диктатура цен на рынке недвижимости. Возможные последствия

Для привлечения спроса, пожалуй, большинство игроков сейчас делают ставку на продукт по минимальной стоимости. Такие критерии покупки, как инфраструктура, архитектура и другие характеристики, отходят на второй план. Именно поэтому на рынке сегодня активно появляются предложения с минимальной площадью и, соответственно, бюджетом покупки. К чему может привести диктатура цены на рынке недвижимости, рассуждают эксперты девелоперской компании IKON Development.

Покупатели сегодня как никогда ограничены при выборе квартиры конкретной суммой. «Порядка 70% звонков в офис продаж поступает от клиентов, которые сразу объявляют максимальный бюджет, например, в 3 млн рублей, - сообщает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. - И если предложить ему аналогичную квартиру, к примеру, за 3,2 млн рублей, то клиент начинает «метаться» - ему приходиться пересчитывать всю свою экономику и переоценивать риски, что приводит к увеличению времени на принятие решения, сомнениям и в итоге с вероятностью 80% - отказу от приобретения вашего продукта».
Именно спрос, ограниченный конкретной суммой, приводит к тому, что многие девелоперы в целях расширения целевой аудитории проектов и заманивания клиента идут на существенное снижение цен, работая не просто на грани, а местами даже ниже рентабельности.
«Данный эффект - вынужденный демпинг со стороны конкурентов - оказывает существенное влияние на все проекты в близкой локации и на реализуемый продукт в целом, - говорит Евгения Акимова. - Последние годы на рынке Московской области была отмечена так называемая «конкурентная война продуктом», что, безусловно, стимулировало повышение качества реализуемых проектов и жилья в целом. Так эконом превратился в комфорт, а комфорт дорос до комфорт+. Но сейчас велик риск того, и это уже явно очевидно на ряде проектов, что диктатура цены обяжет девелоперов идти на удешевление продукта».
По данным IKON Development, стоимость «коробки» с инженерией сегодня составляет 33-37 тыс. рублей на 1 кв.м продаваемой площади жилого дома. Остальное – социальная инфраструктура, благоустройство территории, налоги, страховка, подключение к коммуникациям – добавляет еще порядка 30-40 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, себестоимость квадратного метра обходится примерно в 63-77 тыс. рублей. Два года назад себестоимость была ниже примерно на 15-20%.
От курса доллара в первую очередь зависит стоимость фасадов и инженерного оборудования, которые а) большей частью закупаются преимущественно за рубежом или б) цены российских поставщиков всё равно реагируют на рост импортных составляющих/ аналогов. По подсчетам экспертов IKON Development, за год цены на них выросли на 30-40%, пропорционально росту курса доллара. Порядка 50-60% объема стройматериалов (бетон, арматуру и т.д.) закупается у российских поставщиков, поэтому волатильность валют фактически не отразилась на уровне цен.
«На мой взгляд, при длительной тенденции укрепления рубля, стоимость импортных стройматериалов скорректируется пропорционально курсу доллара, - рассуждает Евгения Акимова. - Однако это не снизит себестоимость уже активно строящихся объектов, которые будут сданы до конца года. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» мы вынуждены закупать фасады и инженерное оборудование по высокому курсу, у нас нет возможности ждать снижения цен. А вот девелоперы новых проектов, которые пока находятся на нулевой стадии строительной готовности, вероятно, действительно сократят расходы ввиду укрепления рубля и заключения договоров о поставке стройматериалов по новому более выгодному курсу доллара».
При этом из-за постоянно меняющихся «правил игры» на законодательном уровне девелоперы не могут не просто заглянуть в следующий год, но и достоверно спланировать свои финансовые потоки на вторую половину текущего года.
В частности, при строительстве первой очереди проекта ЖК «Новый Зеленоград» девелопер столкнулся с изменением норм обеспеченности объекта объектами социальной инфраструктуры: «В 2012-2013 гг., когда мы получали всю разрешительную документацию, были одни требования, сегодня власти обязуют застройщиков строить в два раза больше детских садов, школ и прочей социальной инфраструктуры, - делится опытом Игорь Козельцев, директор проекта «Новый Зеленоград» компании IKON Development. - Сейчас такое жесткое регулирование со стороны Правительства уже не требуется, т.к. сам покупатель теперь диктует условия для жилья, которое он покупает – жилье без школы, детских садов, поликлиник, стадионов и магазинов в шаговой доступности при сравнимых ценах не пользуется спросом у покупателя. Мы понимаем, что нужно решать проблемы прошлых лет и отдельных районов, где ранее были допущены ошибки при проектировании и выдаче разрешений, но мы не готовы платить за это в текущих сложных условиях и без каких-либо преференций со стороны Правительства».
Государственная поддержка ипотеки новостроек – да, это, безусловно, хорошо. Но все остальные изменения в 214-ФЗ (принятые и обсуждаемые) только усложняют жизнь девелоперов, приводя к увеличению себестоимости, банкротству застройщиков и росту доли «обманутых» дольщиков, считает Игорь Козельцев: «По нашим расчетам, доля затрат на инфраструктуру по нормам 2013 г. составляла 10-15% от строительной себестоимости, по текущим нормативам доходит до 20-25% в зависимости от формата объектов. При этом, решения по обеспеченности социальными объектами не принимаются дифференцировано – в привязке к проекту/ территории/ наличию аналогичных объектов поблизости и их загрузке, они приняты централизовано, и в итоге девелоперы получают серьезную прибавку к себестоимости, которую невозможно сократить».
В итоге, маржинальность многих подмосковных проектов составляет сегодня не более 10%, при этом затраты продолжают увеличиваться. «Даже цены государственных сетевых компаний, осуществляющих централизованное подключение объектов к коммуникациям, сегодня растут, что говорит о том, что большую часть комплектующих и оборудования мы по-прежнему везем из заграницы, - продолжает Игорь Козельцев. - Для примера приведу статистику по нашему проекту по одному из последних тендеров на инженерию – стоимость работ и оборудования выросла на 30% по отношению к бюджетным параметрам, сформированным на базе аналогичного тендера годичной давности».
Таким образом, дополнительных возможностей для сокращения себестоимости строительства сегодня уже практически нет. Если только не начать экономить на качестве, которое подлежит строгому надзору. В случае грубых нарушений застройщик попросту рискует не получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Остается одно – строить «голимый» эконом, что возвращает нас на лет 10 назад, или уходить из бизнеса.
«Проблема заключается в том, что в условиях жесткой конкуренции девелоперы не могут упростить проект без ущерба для спроса, - подводит итог Евгения Акимова. - Клиент сегодня достаточно избирателен и в случае серьезного ухудшения качественных характеристик проекта, скорее всего, откажется от вложений в такой жилой комплекс. Поэтому строительство «голого» эконома может дать обратный эффект, вызвав отрицательную реакцию. Соответственно главная задача – не упрощать продукт, а найти способ выделить его среди конкурентов с минимальными затратами. И если в старых границах Москвы эта тенденция только набирает обороты, то в Подмосковье застройщики на протяжении всего последнего года вынуждены на фоне снижения стоимости еще и внедрять дополнительные «фишки». Это непростая, но, на мой взгляд, выполнимая задача. Именно на это сегодня и делают ставку дальновидные игроки рынка недвижимости».