«Метриум Групп»: Обзор самых популярных готовых новостроек комфорт-класса Москвы

Доля нереализованных квартир в столичных новостройках комфорт-класса к моменту ввода домов в эксплуатацию доходит до 40%. При этом в 7 проектах массового сегмента в готовых корпусах продано более 97% всех квартир. Аналитики компании «Метриум Групп» подготовили обзор жилых комплексов комфорт-класса Москвы с самыми высокими показателями продаж.

По данным «Метриум Групп», в конце июля 2017 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в продаже было представлено 67 жилых комплексов, совокупный объем предложения в которых составлял 20 200 квартир. 10,5% из них приходится на жилье в полностью готовых ЖК или проектах, где отдельные корпуса получили РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Готовые новостройки есть в 16 из 67 проектов на первичном рынке массового сегмента. При этом остатки нереализованного жилья в них распределены очень неравномерно. В нескольких жилых комплексах доля непроданных квартир составляет 17-25%, а в самых непопулярных у покупателей проектах она доходит до 40%.
Вместе с тем, в 7 из 16 ЖК, имеющих корпуса с РВЭ, реализован почти весь объем предложения. В продаже в каждом из этих комплексов осталось менее 10 лотов или менее 3% квартир, предусмотренных проектами. Например, в 1 очереди МФК «Фили Град» продано 881 из 884 или 99,7% квартир. В 1 очереди городского квартала «Ривер Парк» реализовано 644 из 648 или 99,5% квартир, а в 3-4 корпусах ЖК «Варшавское шоссе 141» 1156 из 1164 или 99,3% квартир.

Анализ характеристик столичных проектов комфорт-класса, в которых зафиксированы максимальные показатели продаж в готовых корпусах показывает, что их объединяют 5 основных признаков.

1. Наличие рядом станций метро.
Все столичные жилые комплексы комфорт-класса с лучшими показателями продаж имеют в шаговой доступности одну или две станции метро. Например, недалеко от городского квартала «Ривер Парк» находится станция метро «Коломенская», а в 2020 году в 700 метрах от новостроек комплекса откроются две станции второй кольцевой линии – «Кленовый бульвар» и Нагатинский затон. Жители МФК «Фили Град» могут воспользоваться станциями метро «Фили» и «Шелепиха», открытие которой состоится в этом году. В районе расположения МФК «Савеловский Сити» находятся станции «Дмитровская» и «Савеловская», а ЖК «Варшавское шоссе 141» – станции «Улица Академика Янгеля» и «Аннино».

2. Расположение рядом с крупными автотрассами.
Все комплексы с самыми высокими показателями продаж на рынке новостроек комфорт-класса, расположены в нескольких минутах езды до крупных автомобильных трасс столицы. В городском квартале «Ривер Парк» это Нагатинская и Новоданиловская набережные, проспект Андропова и ТТК, Каширское шоссе. В МФК «Фили Град» – Кутузовский проспект, ТТК и Звенигородское шоссе. В ЖК «Варшавское шоссе 141» – Варшавское и Симферопольское шоссе и МКАД, а в ЖК «Life-Ботанический сад» – Ярославское и Алтуфьевское шоссе и проспект Мира.

3. Благоприятная природная среда.
Одной из важных характеристик проекта для многих покупателей столичной недвижимости является соседство жилого комплекса с зелеными массивами, парками и реками. Все комплексы, вошедшие в обзор, могут похвастаться наличием рядом крупных природных зон для прогулок на свежем воздухе.
Например, городской квартал «Ривер Парк» расположен на первой линии Москвы-реки рядом с музеем-заповедником «Коломенское» и парком Нагатинская пойма. ЖК «Варшавское шоссе 141» находится у Битцевского леса, ЖК «LIFE-Ботанический сад» рядом с Главным Ботаническим садом и рекой Яуза, а ЖК «Летчика Бабушкина, 17» в районе расположения Национального парка «Лосиный остров» и Бабушкинского парка.

4. Стоимость квадратного метра.
Существует стереотип, что цена является главным критерием выбора для покупателей недорого жилья. В этой связи интересен тот факт, что во многих проектах, вошедших в обзор, стоимость квадратного метра жилья в готовых корпусах даже на старте продаж была выше, чем в среднем по рынку. При этом в некоторых проектах с самыми большими остатками нереализованного жилья на первичном рынке жилья комфорт-класса, минимальная цена за «квадрат» в настоящее время примерно в 1,5 раза ниже среднерыночной.
По итогам июля 2017 года средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке массового жилья Москвы в корпусах с РВЭ составила 166,6 тыс. руб. В новостройках с полученным РВЭ, в которых реализовано более 97% квартир, цена «квадрата» находится в диапазоне от 156,9 тыс. руб. до 255,7 тыс. руб.

5. Инфраструктура.
Инфраструктура нескольких жилых комплексов, вошедших в обзор, построена по принципу «город в городе» и включает в себя все необходимые для жизни объекты – образовательные и медицинские учреждения, магазины, а также места для отдыха и занятий спортом. При этом, в лучших ЖК комфорт-класса инфраструктура включает в себя элементы, которые встречаются только в проектах бизнес- и элитного класса. Например, в городском квартале «Ривер Парк», будет обустроена собственная пешеходная набережная протяженностью 1,5 км с пирсом, лодочной станцией, эллингами для хранения катеров и зонами для отдыха и прогулок. Кроме того, в ЖК будет открыта единственная в Москве детская парусная школа.
«Секрет успешных продаж в городском квартале «Ривер Парк» заключается в том, что после наступления кризиса мы не стали снижать качественные характеристики проекта, чтобы сократить себестоимость, а пересмотрели свою маржу, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В условиях обострения конкуренции эта стратегия наиболее эффективна. Высокие показатели реализации жилья зафиксированы не только в первой, но и в последующих очередях строительства. Например, во второй очереди к концу июля 2017 года было реализовано 815 из 835 квартир или 98% объема предложения. А в третьей очереди, продажи в которой стартовали в июне прошлого года, уже продано более 60% квартир».
«В конце I полугодия 2015 года на первичном рынке массового сегмента Москвы экспонировалось 29 жилых комплексов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – За два года количество ЖК комфорт-класса увеличилось более чем в два раза. В условиях такой высокой конкуренции привлечь внимание покупателей каким-то одним преимуществом очень сложно. Спрос, в основном, аккумулируется в тех жилых комплексах, в которых сочетаются несколько параметров, важных для покупателей. Это удачная локация, обширная инфраструктура, продуманная концепция и адекватная цена. Анализ сделок, заключенных на первичном рынке недорогих новостроек показывает, что около 80% спроса сосредоточено в трети самых популярных проектов».