«Метриум Групп»: Почему москвичи выбирают недвижимость в Подмосковье?

Москвичи приобретают в два раза больше недвижимости на первичном рынке Подмосковья, чем жители Московской области или приезжие из различных регионов России. В некоторых проектах доля покупателей из столицы доходит до 70%. Аналитики компании «Метриум Групп» разобрались в причинах этой тенденции.

По данным пресс-службы губернатора Подмосковья, москвичи покупают 40-50% жилой недвижимости, строящейся в Московской области. Остальной объем сделок приходится на местных жителей, а также приезжих из разных городов России и стран СНГ, доли которых распределяются в равных пропорциях.
Однако в некоторых подмосковных проектах доля покупателей из столицы значительно превышает эти показатели. «В ЖК «Новый Зеленоград», строящемся в Солнечногорском районе Подмосковья, за период с января по июнь 2017 года 69% сделок было заключено с москвичами, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор компании IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – За год доля таких клиентов увеличилась на 14%».
Аналогичные цифры называют и другие девелоперы, работающие в Подмосковье. Например, в подмосковном жилом квартале «Отрада» на долю москвичей приходится более 70% покупателей. Аналитики компании «Метриум Групп» назвали 5 причин, способствующих усилению этого тренда.

1. Цена.
По итогам 1 полугодия 2017 года средневзвешенная цена квадратного метра за жилье комфорт-класса на первичном рынке ближнего Подмосковья (до 30 км от МКАД) составила 80 тыс. рублей. В столичных новостройках массового сегмента средняя цена за «квадрат» в тот же период была почти в два раза выше – 148,3 тыс. рублей.
Стоимость самых востребованных у покупателей ЖК «Новый Зеленоград» двухкомнатных квартир, находится в диапазоне 3,9-5,2 млн рублей. В Москве средняя цена «двушки» по итогам 1 полугодия 2017 года составляла 9,07 млн рублей. Купить двухкомнатное жилье с минимальной стоимостью от 4,5 до 6 млн рублей можно было только в 5 из 66 или в 7,6% столичных проектов массового сегмента, а с минимальной стоимостью от 6 млн до 8 млн рублей – в 25 из 66 или 37,9% проектов. Еще в 19 или 28,8% жилых комплексов минимальный бюджет, необходимый для покупки двухкомнатной квартиры, составлял от 8 млн до 10 млн. А в каждом четвертом столичном проекте массового сегмента минимальная стоимость «двушки» на первичном рынке была более 10 млн рублей. Таким образом, располагая бюджетом, необходимым для покупки двухкомнатного жилья в половине новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы, в Подмосковье можно купить две аналогичные квартиры.

2. Качество проектов.
Несколько лет назад некоторые девелоперы выбрали перспективную стратегию развития бизнеса, позволяющую привлечь внимание покупателей в условиях высокой конкуренции, и стали выводить на рынок проекты «на класс выше». На рынке подмосковной жилой недвижимости основоположником этого тренда стала компания IKON Development.
«Большинство покупателей в настоящее время приобретают недвижимость для собственного проживания, – говорит Евгения Акимова. – Поэтому предпочтение отдается тем жилым комплексам, где концепция продумана до мелочей и уровень проекта значительно выше, чем у конкурентов, работающих в том же ценовом сегменте. Среди покупателей квартир в ЖК «Новый Зеленоград» есть немало дольщиков новых столичных ЖК, которые разочаровались в своем выборе, хотят продать уже купленные квартиры и поменять их на жилье в более качественном подмосковном проекте».
«Уровень цен в столичных проектах массового сегмента, обладающих характеристиками новостроек бизнес-класса, как правило, превышает среднерыночные показатели на 10-20%, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Для покупателей с ограниченным бюджетом разница в несколько миллионов между стоимостью подмосковного и столичного жилья, сопоставимого по качеству, оказывается критичной. Поэтому они выбирают недвижимость в лучших ЖК Подмосковья».

3. Транспортная доступность.
Существует стереотип, что продолжительность поездки из столицы до жилых комплексов, расположенных в Подмосковье, занимает 2-3 часа. На самом деле, многие жители подмосковных новостроек ежедневно могут тратить на дорогу до работы в Москву и обратно меньше времени, чем те, кто проживают в отдаленных столичных спальных районах. Например, от ЖК «Новый Зеленоград» до центра столицы можно доехать на машине по трем трассам, автобусе и скоростной электричке «Ласточка», или автобусе и метро. При выборе любого из этих вариантов, общее время в пути от дома до центра Москвы составляет 40 минут – 1 час.
Преимущественным положением с точки зрения транспортной доступности обладают подмосковные новостройки, находящиеся в пределах 20 км от МКАД около скоростных трасс и в городах-спутниках, примыкающих к Москве – Зеленограде, Реутове, Химках, Красногорске, Одинцово и Мытищах. Кроме того, в Подмосковье есть целый ряд проектов, рядом с которыми есть действующие или строящиеся станции метро, а также пригородные железнодорожные станции.

4. Портрет покупателей.
Примерно каждый десятый покупатель жилья в Подмосковье приобретает ее для взрослых детей, а еще 5-7% – для своих родителей. При этом во многих случаях покупка москвичами квартиры в подмосковной новостройке не связана с продажей имеющейся в их собственности столичной недвижимости. Для этих категорий покупателей не существует проблемы «московской прописки», дающей возможность получать более высокую пенсию и различные пособия по социальным программам, а также обслуживаться в московских поликлиниках и больницах. Взрослые дети могут жить в Подмосковье, но быть по-прежнему прописанными у родителей, живущих в Москве. Точно также пожилые родители, переезжающие в область, могут быть зарегистрированными в квартире детей и сохранять все те привилегии, которые дает московская прописка.
Кроме того, за последний год увеличилась доля молодых людей, выбирающих недвижимость в Подмосковье в качестве первого собственного жилья. На таких покупателей, в возрасте от 25 до 30 лет, приходится примерно четверть всех сделок. «При выборе недвижимости многие молодые люди изначально не рассматривают квартиры в Московской области, как жилье «на всю жизнь», – говорит Мария Литинецкая. – Они готовы к переменам и строят планы по переезду в столицу через несколько лет».

5. Экология.
Более трети покупателей жилья на первичном рынке Подмосковья приходится на семьи с маленькими детьми. Еще 32% – это семейные пары с детьми школьного возраста. Таким образом, совокупная доля семей с детьми среди тех, кто выбирает подмосковную недвижимость, составляет почти 70%. Помимо насыщенной инфраструктуры, для этой категории покупателей очень важна благоприятная экологическая обстановка в районе расположения жилого комплекса. Среди территорий с наилучшей экологией, ближе всего от Москвы находятся 5 районов Московской области: Истринский, Одинцовский, Солнечногорский, Дмитровский и и Наро-Фоминский районы.
«В Москве соседством с крупными лесопарками могут похвастаться примерно треть новостроек массового сегмента, представленных на первичном рынке, – говорит Мария Литинецкая. – При этом во многих районах столицы уровень загрязненности воздуха в десятки раз превосходит показатели благополучных с точки зрения экологии мест Подмосковья. Поэтому если жилой комплекс расположен в одном из самых чистых районов Московской области, его привлекательность для столичных покупателей вырастает в разы».

«В настоящее время на первичном рынке Московской области представлено около 300 жилых комплексов, которым приходится конкурировать между собой за покупателей, – говорит Евгения Акимова. – Кроме того, обострению конкуренции способствует выход на рынок новых жилых комплексов в столице. За последние два года число проектов в массовом сегменте на первичном рынке Москвы увеличилось более чем в 2 раза.
В таких условиях большинство подмосковных ЖК испытывают кризис ликвидности. Чтобы привлечь повышенный спрос со стороны покупателей-москвичей, только ценового преимущества недостаточно. Подмосковный проект должен быть одним из лучших в своей локации и в области в целом. Покупатели «голосуют рублем» за жилые комплексы «на класс выше», которые не только не уступают по качественным характеристикам столичным ЖК с самыми интересными концепциями, но и превосходят многие из них».
«На подмосковном рынке новостроек наблюдаются две разнонаправленные тенденции, – резюмирует Мария Литинецкая. – Благодаря снижению стоимости «входного билета» в столичных жилых комплексах, часть платежеспособного спроса «мигрирует» из Московской области в столицу. В 2014-2015 годах на долю Подмосковья приходилось 83% зарегистрированных ДДУ, а на столицу – 17%. По итогам прошлого года эта пропорция выглядела иначе: 72% и 28% соответственно. Вместе с тем, в структуре спроса во многих подмосковных проектах растет доля москвичей. Сокращение реальных доходов привело к тому, что в последнее время увеличилась доля покупателей недорогой недвижимости, которые при выборе жилья руководствуются исключительно рациональными мотивами. Если подмосковный ЖК не уступает по качеству инфраструктуры, транспортной доступности и планировкам квартир столичным новостройкам, но недвижимость в нем стоит в 2-2,5 раза дешевле, то многие покупатели, ограниченные в средствах, делают выбор в его пользу».