«Метриум Групп»: Рынок загородной недвижимости в 1 полугодии

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 полугодия на первичном рынке загородной недвижимости. Самым дорогим остается Минское шоссе – единственное направление, где средняя стоимость квадратного метра за 2 квартал прибавила 4%. Второе и третье место занимают Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, за отчетный период потерявшие 7% и 2% соответственно.

В данном обзоре представлен анализ предложения в организованных коттеджных поселках Дмитровского, Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского направлений. В совокупности на них приходится более половины от общего предложения на первичном рынке в Москве и Московской области.
По данным «Метриум Групп», на рынке загородной недвижимости на рассматриваемых направлениях во втором квартале 2016 года новых проектов не выходило. В результате, по сравнению с мартом текущего года объем предложения сократился на 5% и составил порядка 1 060 домовладений в 39 коттеджных поселках.
Структура предложения за прошедший квартал не претерпела заметных изменений. По-прежнему основной объем экспонируемых домовладений сконцентрирован на Новорижском направлении (44%), за отчетный период он сократился на 2 п.п. Второе место продолжает удерживать Рублево-Успенское шоссе с показателем 26% (+1 п.п.). Меньше всего домовладений предлагается на Минском (4%) и Дмитровском шоссе (12%). Доля первого за второй квартал сократилась на 1 п.п., второго – осталась неизменна.
Порядка 63% от общего объема предложения представлено в поселках, удаленных от МКАД на 21-30 км, за отчетный период их доля выросла на 3 п.п. Все те же 27% домовладений экспонируется в объектах, расположенных от Москвы в 11-20 км. Еще 10% приходится на объекты, максимально удаленные от МКАД (+3 п.п. за отчетный период), в ближнем поясе сосредоточено не более 2% предложения.
Более половины домовладений экспонируется в элитных коттеджных поселках (60%), за второй квартал их доля сократилась на 1 п.п. Чуть более трети предложения представлено в проектах бизнес-класса (+4 п.п.). Наименьшая конкуренция на рассматриваемых направлениях по-прежнему в массовом сегменте (-3 п.п.).
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», наибольшие изменения в структуре предложения по классу отмечены на Дмитровском и Киевском шоссе. На северном направлении за отчетный период отмечен интерес покупателей к элитным локальным поселкам на «большой воде», в результате чего доля высокобюджетного предложения сократилась на 6 п.п., а процент домовладений массового сегмента вырос на аналогичную величину (до 69 и 31% соответственно). На Киевском шоссе зафиксирован рост низкобюджетного предложения до 8% (+5 п.п.) за счет вывода новых коттеджей в КП «Кленовая аллея». Доли бизнес- и элитного сегмента на рассматриваемом направлении сократились на 2 и 3 п.п. соответственно и составили 89 и 3%.
По данным «Метриум Групп», средняя площадь домовладения, экспонируемого на первичном загородном рынке указанных направлений, по итогам второго квартала 2016 года снизилась на 2% и составила 585 кв. м. Наиболее заметное изменение параметра отмечено на Минском направлении, где, благодаря реализации нескольких сравнительно небольших лотов, он вырос сразу на 7%. По аналогичной причине на 3% за квартал повысилась средняя площадь домовладения на Дмитровском шоссе. На Новорижском направлении зафиксировано снижение на 2%.
Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам второго квартала 2016 года средняя цена квадратного метра на первичном загородном рынке рассматриваемых направлений Москвы и Московской области составила 180 350 руб. ($2 812). В рублевом выражении по сравнению с мартом отмечено снижение на 1,6%, а в долларовом – рост на 0,7%. Непосредственное повышение цен зафиксировано в единичных проектах, в нескольких коттеджных поселках зафиксировано прямое снижение стоимостного показателя. Большинство же девелоперов оставило цены неизменными.
Снижение ценового показателя отмечено практически по всем рассматриваемым направлениям. Положительная коррекция отмечена только на Минском шоссе (+4%), где было реализовано несколько наиболее бюджетных лотов. Таким образом, лидерство направления в рейтинге наиболее дорогих укрепилось, средний ценовой показатель по итогам июня составил 354 740 руб. за кв. м. Второе место по-прежнему занимает Рублево-Успенское шоссе (210 400 руб. за кв. м), за отчетный период потерявшее 7% за счет изменения курса доллара и пересмотра ценовой политики по нескольким локальным поселкам. Третье место сохранило Новорижское направление (161 150 руб. за кв. м), где снижение среднего ценового показателя на 2% произошло из-за укрепления рубля. Самый дешевый уровень цен на Дмитровском направлении (72 600 руб. за кв. м). За прошедший квартал он сократился на 6,3% из-за выхода интереса к локальным элитным проектам.
Средняя стоимость домовладения по итогам июня 2016 года составила 113,80 млн руб. (с учетом земельного участка). За отчетный период она сократилась на 1%. Самые дорогие лоты по-прежнему сконцентрированы на Минском направлении. За квартал средняя стоимость прибавила 2% и составила 202,53 млн руб. За ним следуют Рублево-Успенское (152,36 млн руб.) и Новорижское шоссе (125,04 млн руб.), где средний стоимостной показатель практически не изменился. Замыкают рейтинг Киевское (59,87 млн руб.) и Дмитровское шоссе (20,69 млн руб.). Средняя стоимость домовладения на последнем направлении сократился на 5% из-за вымывания элитного предложения.

Основные тенденции
«Низкая девелоперская активность в сегменте загородной недвижимости сохраняется уже на протяжении нескольких лет, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – В большей степени она связана с переориентацией большинства девелоперов после кризиса 2008 года на более выгодное строительство многоквартирных домов. Тем не менее, конкуренция остается высокой, в том числе и за счет значительного объема вторичного предложения.
Наступление теплого сезона способствовало росту спроса на загородную недвижимость. Поскольку на рынке наблюдается рационализация покупательских предпочтений, в первую очередь он затронул наиболее ликвидные и привлекательные с точки зрения цены лоты. Покупательский интерес был сосредоточен на самых бюджетных домовладениях, вместе с тем популярностью пользуются поселки бизнес-класса с компактными коттеджами площадью до 500 кв. м и оптимальной площадью земельного участка. Отмечен спрос на поселки на «большой воде», где уровень цен сравнительно ниже, чем на традиционно популярных западных направлениях.
В сегменте элитных поселков во втором квартале формировался накопленный спрос. На фоне большого количества обращений число реальных сделок было невелико. Многие покупатели стали подходить к приобретению загородной недвижимости более рационально и тщательно. Они готовы рассматривать и сравнивать различные варианты, чтобы получить максимальную выгоду от приобретения.
Цены на загородном рынке находятся в стагнации. Рост отмечен по единичным поселкам, по наименее ликвидным, напротив, зафиксировано снижение цен. Основным фактором, способствующим ценовой коррекции, было вымывание предложения, а также изменение курса рубля относительно доллара. Для привлечения активизировавшегося спроса продавцы все чаще стали использовать стимулирующие инструменты: акции, специальные предложения и скидки, которые доходили до 20%.
Традиционно летний период становится наиболее активным для загородного рынка, текущий год не должен стать исключением. Мы ожидаем повышения интереса, в первую очередь в высокобюджетном сегменте, где накопленный спрос может конвертироваться в реальные сделки. Если одновременно девелоперская активность не возрастет, до конца года первичный загородный рынок ждет вымывание наиболее ликвидного предложения и уход части покупателей на вторичный рынок. Тем не менее, существенного роста цен ожидать не приходится. Высокая конкуренция в совокупности с рационализацией спроса должна побудить девелоперов более осторожно относиться к ценообразованию и разрабатывать различные инструменты стимулирования спроса».