«Метриум»: Как изменится элитная загородная недвижимость после самоизоляции

Режим самоизоляции заставил многих россиян переоценить своё жилье, которое зачастую оказалось не очень удобным для карантина. При этом многие обеспеченные граждане устремились за город – жить, покупать или арендовать индивидуальные дома, но и у этих клиентов также появились поводы посмотреть на дома по-новому. Эксперты «Метриум» рассказывают, как самоизоляция изменила потребительские представления на рынке высокобюджетной загородной недвижимости.

Загородный дом в престижном посёлке – лучший вариант убежища на время пандемии коронавируса, который предлагается на рынке российской недвижимости. Однако и в этом сегменте режим самоизоляции привел пересмотру некоторых аспектов домовладения, обозначил новые тенденции или усилил старые тренды.

Город или загород?
Миграция на время самоизоляции заставила аудиторию рынка загородных домов еще раз переоценить личный баланс между временем, проведенным в мегаполисе или за МКАД. Наиболее социально активные резиденты в деловой сфере или в светской жизни осознали, что связь с городом, центром не столь жёсткая. Современные коммуникации помогают вести бизнес, реализовывать различные проекты, общаться с друзьями или партнерами, не покидая загородного дома. Конечно, технические возможности для этого были (и использовались) раньше, но самоизоляция ускоряет скорее «культурный», бытовой сдвиг в этом отношении.
Эксперты «Метриум» полагают, что таким образом закладываются предпосылки для долгосрочного повышения спроса на загородном рынке высокобюджетного жилья. Только в марте спрос на аренду коттеджей за МКАД вырос на 70%. Также во время самоизоляции оживился и сегмент продаж: по нашим оценкам, в апреле-мае уровень первичного спроса вырос примерно на четверть относительно того же периода годом ранее.
При этом по итогам последних четырех месяцев в годовом выражении средняя стоимость элитных загородных коттеджей и таунхаусов выросла на 11,1% (до 242 млн рублей), земельных участков – на 10,8% (до 202 млн рублей). Как в массовом сегменте жилья ожидается своеобразный отток из Москвы на периферию агломерации удаленных работников, так и в высокобюджетном сегменте о покупке загородного дома для постоянного проживания (для себя или близких) будут задумываться чаще, хотя спрос на городское жилье сохранится, то есть городской и загородный формат станут чаще рассматриваться как равноценные варианты решения жилищного вопроса.

Расширение географии
Ослабление привязки к Москве в выборе загородного дома может привести к расширению географического обзора покупателей. Сейчас немаловажную роль в поиске направления и удаленности посёлков играет транспортная доступность. В приоритете наиболее свободные и «быстрые» магистрали и обозримые пояса Подмосковья. Снижение транспортного фактора в выборе дома позволит покупателям обратить внимание на другие характеристики. В частности, сегодня набирает популярность Минское шоссе, где достаточно участков для строительства, а платная автодорога улучшает транспортную доступность.
Большим спросом будут пользоваться дома, находящиеся рядом с необычными природными объектами, к примеру, крупными озерами или реками, даже если они находятся далеко от Москвы. Клиенту примут во внимание близость курортных объектов, национальных или региональных парков, культурно-исторических мест. В этом контексте появление отдельных элитных загородных домов возможно даже в близлежащих к Подмосковью областях.
Помимо этого, может повыситься интерес к Подмосковью со стороны состоятельных жителей других российских регионов. Кризис будет стимулировать чаще поддерживать деловые контакты в Москве, менеджмент крупных корпораций будет консолидироваться в столице, поэтому часть обеспеченных жителей разных субъектов федерации может приобрести загородные дома в столичном регионе.

Всё ли под рукой?
Самоизоляция заставила жителей загородных посёлков еще раз убедиться в важности инфраструктуры. Чем шире набор услуг, которые можно получить в границах посёлка либо в ближайших локациях, тем более автономно и комфортно проживание вне большого города. Особенно это стало ясно сейчас, когда практически все рестораны и кафе переориентировались на доставку, и в выигрыше остались жители посёлков, хорошо обеспеченных этими и другими сервисами.
«С точки зрения инфраструктуры на рынке загородных поселков в бизнес- и премиум-классе ситуация неоднородная, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В посткризисные годы сервисный компонент в некоторых проектах застройки уменьшался. Помимо этого, на вторичном рынке остается немало старых объектов, в том числе и в стихийных поселках, жителям которых приходится опираться только на внешнюю коммерческую и социальную инфраструктуру. Соответственно, наличие кафе, ресторанов, отделений банков, магазинов, образовательных учреждений станет еще более важным критерием при выбор загородного дома, чем сейчас».

Просторнее, еще просторнее?
В массовом сегменте жилья, в том числе и загородного, многие отметили тесноту помещений и недостаточность прилегающих территорий для длительного проживания. В высокобюджетной загородной недвижимости такой тенденции нет, хотя её можно было ожидать, ведь после кризиса 2008 года средняя площадь домовладения и участка уменьшались. Несмотря на рост интереса к загородным домам, возврат к огромным площадям и гектарам земель не произошел.
По данным экспертов «Метриум», в последние три месяца наибольшим интересом пользовались дома площадью 300-500 кв.м. с участками порядка 25-30 соток. Смещение внимания к объектам большей площади имело место, но в рамках этих пределов. Возврата к домам площадью 1-2 тыс. кв.м. и с соответствующими участками не произойдет – такой продукт окончательно станет нишевым. Самоизоляция и кризисные явления в экономике закрепили тенденцию к рационализации выбора загородного дома, которая обусловлена среди прочего удобством и экономичностью эксплуатации относительно небольшого коттеджа по сравнению с огромной усадьбой.

Вопросы «начинки»
Самоизоляция отчасти стимулирует «ревизию» помещений и прилегающей территории загородного дома. Покупатели и арендаторы будут обращать более пристальное внимание на наличие в нем подходящей комнаты для кабинета, тренажерного зала, комнаты для игр, домашнего кинотеатра, бассейна и других возможных объектов «домашней инфраструктуры». Там, где всё это есть, жители задумаются об их модернизации, приобретения нового оборудования, установки новых гаджетов (скажем, систем «умного дома» или «умного офиса» для удаленным управлением бизнеса), улучшению средств вязи и т.п.
Помимо этого, в карантин дети также стали проводить больше времени дома, поэтому в загородных домах и на прилегающих территориях домовладельцы будут предусматривать больше разнообразных мест для развлечений, игр или спорта с детьми.
Также в период самоизоляции и социально-экономической нестабильности некоторые владельцы загородных домов снова задумываются о бункерах. Интерес к такому специфическому продукту периодически возникает в период кризисов. По данным производителей таких продуктов, с начала марта спрос на них вырос в два раза. Покупатели интересуются как отдельными комнатами, которые встраиваются в здание (их стоимость от 3 млн рублей), так и подземными помещениями (от 10 млн рублей). Бункеры надежно закрываются и имеют автономные источники электроэнергии, вентиляции и кондиционирования.

«Самоизоляция, безусловно, даёт дополнительный импульс развитию загородного рынка, особенно в высокобюджетном сегменте, но позитивный эффект ограничивает дефицит в продаже новых и современных домовладений, – резюмирует Анна Раджабова. – Покупатели и арендаторы, устремившиеся в поисках жилья в последние три месяца, часто наталкиваются на немалое число не только морально, но и физически устаревших объектов. Низкая девелоперская активность в последние годы обусловила относительно небольшой объем предложения в новых коттеджных поселках. Причем быстрого возврата застройщиков к новым инвестиционным проектам на загородном рынке мы пока не ожидаем. В этой связи в последние несколько месяцев мы фиксировали крупные сделки в бюджете $6-8 млн со строящимися домами, что достаточно редко для рынка загородной недвижимости. Предполагаем, что в будущем образуется своеобразный сегмент строительства домов на заказ. Им займутся небольшие девелоперские компании, которые отчасти заменят крупных институциональных игроков. С одной стороны, это позволит получить максимально «кастомизированный» продукт, адаптированный под требования покупателя, в том числе, кстати, выработанные самоизоляцией, а с другой стороны, новый дом будет максимально современным в плане архитектуры и оснащения».