«Метриум»: Вторая жизнь – почему в столице растет число проектов редевелопмента

По подсчетам аналитиков «Метриум», количество проектов редевелопмента в I полугодии 2022 года выросло почти в 5 раз относительно показателей того же периода прошлого года. В свою очередь, доля таких комплексов среди всех вышедших на рынок объектов за год увеличилась в 3,5 раза.

В I полугодии 2022 года в Москве стартовали продажи в 54 новых проектах (ЖК и апартаменты), 18 из которых (33%) – проекты редевелопмента, год назад их было всего 4 из 37 (10,8%). Таким образом, количество реконструированных объектов за год выросло в 4,8 раза, а их доля – в 3 раза.
Благодаря высокой активности застройщиков, реализующих проекты редевелопмента, число вышедших на рынок в первой половине 2022 года столичных новостроек увеличилось на 46% относительно того же периода 2021 года. Без объектов реконструкции количество новых проектов за 1 полугодие, по сути, не изменилось.
Если же рассмотреть отдельно только апартаменты массового сегмента и бизнес-класса, то из 20 новых апарт-комплексов 18 представляют собой реконструированные здания, что составляет 90%. За год доля подобных комплексов среди апартаментов выросла в два раза: в январе-июне 2021 года началась реализация 10 новых МФК, 4 из которых – корпуса после редевелопмента.
В высокобюджетном сегменте с начала этого года начались продажи двух проектов, предусматривающих реставрацию исторических зданий. При этом за весь 2021 год стартовала реализация трех подобных комплексов.
Интересно, что в части проектов редевелопмента представлены квартиры. Это характерно как для массовых ЖК («Аминьевское 5»), так и для высокобюджетных («Усадьба в Орлово-Давыдовском переулке»).

История вопроса
В 1960-1980-х годах территория Москвы несколько раз увеличивалась за счет присоединения ряда подмосковных городов (Тушино, Люблино, Кунцево, Солнцево). Уже тогда архитекторы задумывались о необходимости равномерного размещения точек приложения труда, что позволило бы распределить потоки и снизить нагрузку на общественный транспорт. Поэтому различные органы власти, научно-исследовательские институты и другие организации стали переезжать в корпуса в районах новой застройки.
В начале девяностых, после распада СССР, большая часть таких зданий оказалась невостребованной. Владевшие ими организации были ликвидированы или реорганизованы. Некоторые объекты после косметического ремонта стали офисными центрами и многофункциональными комплексами. Но из-за устаревших планировок они не могут полноценно конкурировать с современными бизнес-центрами. Поэтому ряд подобных строений были выставлены на продажу по привлекательной цене.
Пионерами редевелопмента в России стали Москва и Санкт-Петербург, где примерно в середине двухтысячных стартовали первые такие проекты. Они предполагали реконструкцию бывших производственных или административных зданий в центре города или рядом с ним и относились к бизнес-классу или высокобюджетному сегменту. Затем, после кризиса 2014-2015 годов и изменений предпочтений покупателей, возник спрос на компактные варианты с относительно невысокой ценой.

Ре-девелоперы – кто они?
Портрет девелопера проектов реконструкции существенно отличается в зависимости от класса. Так, в массовом и бизнес-классе это чаще всего небольшие организации и индивидуальные предприниматели. Интересно, что в последние годы на столичном рынке недвижимости появилось несколько компаний, которые специализируются на таких проектах, например, My Space Development и Pioneer Finance. Недвижимость (административные здания или общежития) приобретается на торгах (в том числе по банкротству или реализации государственного имущества) либо напрямую у собственника. Гораздо реже реконструкцией под апарт-комплекс занимается сам владелец здания.
В высокобюджетном сегменте наблюдается другая ситуация. Проекты реконструкции исторических зданий реализуют крупные игроки рынка (MR Group, «Галс-Девелопмент»), а также специализирующиеся на таких объектах компании («ВМС Девелопмент»). Механизм приобретения строений индивидуален: это могут быть торги, сделка с собственником или выкуп у города.

В чем причина популярности?
Главная причина востребованности проектов редевелопмента у клиентов и, соответственно, высокой активности девелоперов – привлекательные цены. Например, в апарт-комплексе «Апартаменты в Кусково» бюджет покупки сейчас начинается от 3,3 млн рублей за студию площадью 11,8 кв. м. Это одно из самых доступных предложений на первичном рынке «большой» Москвы.
К тому же такие варианты быстро уходят. Например, апартаменты-студии площадью 8,8 кв. м и 9,1 кв. м в уже упомянутом проекте «Апартаменты в Кусково» были приобретены практически сразу после выхода на рынок.
Другой фактор – удачное расположение таких апарт-комплексов. Бывшие ведомственные здания, корпуса НИИ или исторические строения в большинстве случаев находятся в районах с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой.
Есть свои преимущества и для девелоперов. При покупке такого здания уже завершены самые сложные и дорогостоящие работы, связанные с обустройством фундамента, монтажом стен и перекрытий. Чаще всего застройщику достаточно выполнить капитальный ремонт объекта с обновлением фасада, заменой инженерных коммуникаций, отделкой мест общего пользования и помещений, что занимает не больше 6-12 месяцев. К тому же сбор согласований в этом случае будет гораздо проще и быстрее.

Кому это надо?
Целевая аудитория проектов редевелопмента действительно широка. Самые доступные варианты в спальных районах выбирают вчерашние выпускники ВУЗов и только начинающие строить карьеру молодые люди. Зачастую это их первое самостоятельное жилье. Такая покупка, с одной стороны, позволит уложиться в ограниченный бюджет, а с другой – приобрести недвижимость в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.
Апартаменты в зданиях после редевелопмента – перспективный вариант для инвестирования. Во-первых, немало проектов уже введены в эксплуатацию, а варианты в них реализуются с финишным ремонтом. То есть сразу после покупки и меблировки недвижимость будет приносить доход. Во-вторых, если комплекс расположен в удачной локации, рядом с крупными точками деловой активности и транспортными узлами, то не будет проблем с поиском арендаторов.
Проекты редевелопмента, относящиеся к высокобюджетному сегменту, нередко представляют собой уникальные объекты. Это может быть здание с историей («Дом Наркомфина», «Дом Абрикосова») или пример комплексного преобразования пространства («Кадашевские палаты»). Владеть такой недвижимостью престижно, но и очень ответственно.

Редевелопмент будущего
В массовом сегменте количество проектов редевелопмента, скорее всего, останется как минимум на текущем уровне. Пока на них есть спрос, застройщики будут стремиться выводить на рынок новые проекты. Кроме того, существует резерв перспективных объектов для реконструкции, в том числе в спальных районах.
Стоит ожидать плавного увеличения количества проектов редевелопмента среди апарт-комплексов бизнес-класса и в высокобюджетном сегменте. К тому же это позволит частично решить проблему дефицита предложения проектов элитного класса, вызванную нехваткой подходящих площадок в центре Москвы.

«С каждым годом все большую значимость приобретают тренды осознанного потребления, и редевелопмент полностью вписывается в эту концепцию, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Расположенные в привлекательных городских районах качественные здания в полной мере заслужили право на обновление. Более того, мировой опыт демонстрирует, что проекты редевелопмента зданий позволяют придать новый вектор развития городским территориям, а в некоторых случаях – стать инструментом их джентрификации».