Новые форматы недвижимости – деньги или хайп?

Коммерческая недвижимость вернулась в топ привлекательных активов: на фоне санкций и общей экономической турбулентности инвесторы рассматривают разные форматы коммерческих объектов, в том числе как источник пассивного дохода. Но ликвидных предложений на рынке мало, большинство объектов нуждаются в реконцепции для достижения приемлемого уровня доходности. Поэтому на первый план выходит профессиональное управление объектами, обеспечивающее инвестору гарантированный доход. В рамках делового завтрака BestBreakfast эксперты рынка обсудили, какие форматы недвижимости наиболее востребованы, а какие - просто «хайп» и увеличивают сроки окупаемости, как грамотно провести реконцепцию объекта для повышения его доходности, а также как выстроить эффективный процесс управления.

Аналитики ГК «БестЪ» составили рейтинг инвестиционной активности по сегментам и новым форматам коммерческой недвижимости Петербурга в 2022 году: на первом месте ожидаемо оказались апартаменты и гостиницы, объем инвестиций в этот сегмент за прошедший год составил 38,8 млрд руб. На втором по популярности месте – бизнес-центры, в них было проинвестировано 18,8 млрд руб., далее следуют логистические комплексы и склады (15,5 млрд руб.), индустриальные объекты (9,2 млрд руб.), микрорайонные ТЦ и street-retail (около 8 млрд руб.). На трендовые коворкинги и склады индивидуального хранения приходится по 0,6 и 0,5 млрд руб. соответственно. По словам Станислава Ступникова, генерального директора “МТЛ. Управление активами” (ГК “БестЪ”), self-storage, общественные пространства, коворкинги и другие модные форматы – это активно развивающиеся сегменты, стимулирующие к развитию весь рынок коммерческой недвижимости, но по сравнению с другими пока микроскопические. «Сложившая ситуация на рынке коммерческой недвижимости привела к усилению конкуренции за потребителя (инвестора, покупателя, арендатора)», - считает Станислав Ступников, - «А это влияет и на сам продукт: все больше проектов приобретают многофункциональность в наполнении различными по назначению площадями, в состав торговых, офисных, жилых комплексов и апартаментов, например, стали включать коворкинги, детские центры, фудхолы и прочие функции для расширения линейки сервисов и большей экономической устойчивости и привлекательности проектов. Что в свою очередь требует грамотного управления объектом, в том числе с возможностью его реконцепции и заполнения арендаторами». С этим тезисом согласен и Михаил Введенский, генеральный директор "Стройальянс": «Мы всегда отдавали приоритет профессиональным управляющим компаниям, в том числе потому, что девелопер таким образом снимает часть своих рисков. А для мультифункциональных объектов профессиональное управление необходимо для успешного функционирования всех сервисов». Игорь Гущев, старший партнер “Дювернуа Лигал”: «Те инструменты, которые российское право дает нам достаточно хорошо гарантируют права инвестора. Гораздо интереснее, когда структурирование сделки происходит через иностранные компании и управление объектами передается через какие-то корпоративные структуры. В этом случае риск для инвестора выше, тем не менее, есть набор инструментов, позволяющий снизить эти риски. Поэтому организовать безопасное для инвестора управление объектом всегда можно».

Стратегии инвестирования после февраля 2022 года претерпели серьезные изменения. Григорий Сосновский, региональный директор “БКС Ультима” подчеркнул, что прошедший год был рекордным для России по оттоку капитала с 1994 года: «Российские инвесторы ищут тихие гавани, где они могут так же успешно зарабатывать, как и до 2022. Но параллельно идет ужесточение к россиянам со стороны иностранных площадок, поэтому мы рекомендуем выходить на зарубежные рынки через российского посредника, это существенно упростит жизнь инвестора. Одна из самых популярных стратегий для инвестора с российским гражданством на данный момент – это выкуп российских активов, которые торгуются на Западе с огромным дисконтом. Сейчас хорошее время для инвестиций, т.к. деньги стоят дорого».

Выбор инвестиционной стратегии всегда индивидуален и зависит от цели. Андрей Макаров, управляющий партнер дизайн-офиса «Сова»: «Чтобы распределить риски при инвестициях в недвижимость, надо чтобы этих объектов было несколько и лучше, чтобы это была недвижимость разного назначения. Мы придерживаемся данной стратегии, в нашем портфеле есть офисные объекты, стрит-ритейл, загородные объекты и спортивный комплекс, а сейчас мы развиваем направление складов индивидуального хранения (self-storage). Мы уже реализовали пилотный проект self-storage и с удивлением обнаружили, что люди охотно арендуют складские ячейки по стоимости, сопоставимой со стоимостью хорошей офисной недвижимости. Поэтому мы видим потенциал в этом формате». Александр Моторин, коммерческий директор «Сателлит Девелопмент»: «Перспективны для инвестиций помещения стрит-ритейла, расположенные в местах повышенной проходимости. Ликвидное помещение всегда будет востребовано, поскольку может быть быстро перепрофилировано под сдачу в аренду актуальному арендатору. Также хорошую динамику показывает туристическая недвижимость: сервисные апартаменты, гостевые дома, мини-отели и прочие средства размещения в городах с туристическим потенциалом».

Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК “БестЪ”: «Мы инвестируем в недвижимость, приобретаем новые здания, причем не только в Петербурге, расширяем сеть коворкингов PAGE и строим сеть апарт-отелей AVENUE как сами, так и с франчайзи-партнерами, но больше всего мы инвестируем в экосистему и людей. Именно инвестиции в людей сегодня – основной наш тренд. Что касается недвижимости, мой опыт показывает, что на длинном отрезке времени это один из самых устойчивых рынков для инвестиций».

Результаты опроса, проведенного среди экспертов – участников делового завтрака BestBrekfast, показали, что 63% видят инвестиционный потенциал в российской коммерческой недвижимости, 22,7% - в инвестиционной зарубежной недвижимости и только 13,6% - в жилой недвижимости на территории России.

Организаторами мероприятия выступили: ГК «БестЪ», «МТЛ. Управление активами», «Дювернуа Лигал», Банк-партнер: ПСКБ Банк, при поддержке телеком-партнера «Авантел», партнёров: «БКС. Ультима», компании «Гласскон», сети коворкингов PAGE, PR-партнера «Репутация». При поддержке Arendator.ru и Недвижимость и строительство Петербурга. Федеральный партнер: РГУД. Официальный деловой партнер РБК Петербург, официальный радио-партнер Business FM в Санкт-Петербурге.