Обманутые дольщики и обманывающие дойщики

В чем суть проблемы?

На прошлой неделе правительством были внесены очередные поправки в ФЗ 218 и ФЗ 214, которые могут в прямом смысле обрушить и без того шаткий рынок долевого строительства.

Как известно, с 1 июля 2018 года уже вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые, по сути, упраздняют сам принцип «долевки». Теперь на смену деньгам граждан придет банковский кредит. А сами деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах в банках до окончания строительства.

Очевидно, что подобные изменения кардинально отразятся на работе застройщиков. Именно поэтому в законопроекте прописан переходный период – до июня 2019 года, в течение которого застройщики, которые начали строительство объектов до 1 июля этого года, могут продолжать работать по старым правилам. В частности, страховать свою ответственность у лицензированных ЦБ страховщиков. О необходимости переходного периода говорили и в Минстрое, и в ЦБ, и в Госдуме.

Однако авторы новых поправок явно торопятся, пытаясь лишить игроков рынка адаптационного периода.

Поправляй и властвуй

В рамках этих поправок практически полностью меняются правила на рынке: Например, появляется возможность передачи гражданину объекта, имеющего иные характеристики, чем в договоре.

Отменяется механизм гарантий, существующий в рамках действующего законодательства – на базе страховых компаний и банков, задним числом меняются правила урегулирования убытков для страховых компаний.

Одно из самых важных предложений сегодняшних поправок - арбитражные управляющие наделяются полномочиями фактически забирать средства у страховщиков, в случае банкротства застройщиков, и направлять их либо дольщикам, либо новым застройщикам на достройку объекта. А Компенсационный Фонд наделяется дополнительными полномочиями, включая право проверки деятельности любого застройщика.

Чем это обернется на практике?

«Законопроект распространяется на все действующие договоры страхования гражданской ответственности, что противоречит Конституции РФ, - говорит генеральный директор СК «РЕСПЕКТ» Александр Артамонов, - Если эти поправки пройдут, страховые компании будут вынуждены раньше времени уйти с рынка долевого строительства, что безусловно отразится на работе большинства застройщиков. В стране начнется волна случаев умышленного банкротства, жертвами которого станут в первую очередь добросовестные застройщики с высокобюджетными рентабельными проектами. Это позволит арбитражным управляющим изъять все резервы страховых организаций всего за 2-3 страховых случая, оставив ответственность по других объектам, а активы застройщика передать иным лицам. Как следствие, рынок ждет экспоненциальный рост числа обманутых дольщиков и проблемных объектов в стране».

С этим согласна координатор инициативных групп дольщиков России Лора Митт.

«Нас, дольщиков, в новых поправках очень настораживает отсутствие четкости, какую квартиру или деньги мы получим и когда, в ситуации проблем застройщика. Это значит, что теперь нашей судьбой будут распоряжаться новые арбитражные управляющие, - говорит Лора Митт, - а так как законопроект не проходил антикоррупционный комитет, то у нас есть серьезное опасение, что деньги дольщиков будут использованы в чужих интересах. А дольщики будут использованы как строительный материал!».

Рынок без защиты

В случае принятия поправок и при уходе с рынка страховщиков, Компенсационный Фонд столкнется с еще одной серьезной проблемой: на данный момент он не обладает необходимой экспертизой для выявления недобросовестных застройщиков. То есть, в случае принятия данных поправок, Фонд будет вынужден гарантировать деятельность всех застройщиков, руководствуюсь только формальными критериями, что неминуемо скажется на росте числа проблемных объектов. Как доказательство - первые страховые случаи по застройщикам, которым страховая компания «РЕСПЕКТ» в свое время отказала в страховании.

«Сегодня в стране по нашим данным 1882 миллиона проблемных объектов, - говорит вице-президент СК «РЕСПЕКТ» Леонид Резник, - Благодаря нашей экспертизе, нам удалось не пустить на рынок около 12% проблемных застройщиков, это 9 180 000 проблемных квадратных метров строительства, 183 600 квартир «обманутых дольщиков» и 550 миллиардов рублей необходимых затрат. Легко представить, что будет на рынке, если страховые компании уйдут прямо сейчас. Простая математика дает возможность это предсказать: к 2021 году на рынке будет порядка 21 миллиона кв. метров проблемных объектов».

Правила перехода

Участники пресс-конференции предлагают простые и понятные правила решения проблемы долевого рынка в момент его адаптации к новым правилам:

Утвердить минимальный переходный период от старых форм гарантирования долевого строительства (страхование и банковское поручительство) к новым до 1 июля 2019 года, максимальный – до 31 декабря 2019 года. За это время будут разработаны механизмы передачи Фонду обязательств и резервов страховых организаций. По истечении переходного периода вся оставшаяся ответственность страховщиков по добросовестным застройщикам будет передана в Фонд. В указанные сроки Фонду будет передана экспертиза страховых организаций (включая базы данных, технологии, бизнес-процессы) и обеспечен информационный обмен по недобросовестным застройщикам. За полугодие страховщикам удастся выявить не менее 75% проблемных застройщиков в России, за год – 95%. По недобросовестным застройщикам, которых нецелесообразно принимать под гарантии Фонда, страховыми организациями будут предложены дорожные карты решения проблем.