Поправки в закон о долевом строительстве: где баланс интересов дольщиков и застройщиков?

Законопроект, который направлен на совершенствование законодательства о долевом строительстве, 19 февраля 2016 года принят Госдумой в первом чтении. Законодатели решили обезопасить дольщиков путём введения дополнительных требований к застройщикам.

Значительное внимание в законопроекте уделено обеспечению информационной открытости застройщиков, привлекающих средства граждан. Установлены также дополнительные обязательства застройщиков. Документ ужесточает требования к размеру собственного капитала строительных компаний. Планируется, что на дату регистрации ДДУ с первым дольщиком застройщик должен обладать собственными средствами в размере миллиарда рублей, или не менее 5% от стоимости всех возводимых им жилых объектов.
«Крупные застройщики, конечно, справятся с новыми правилами, - считает Елена Камилова, руководитель юридического департамента НП СРО «РОСО». - Для них установленная сумма не существенна. Другое дело, - небольшие строительные компании, для которых новые финансовые требования способны оказаться непреодолимым барьером. Кроме того, непонятно, как будет рассчитываться стоимость квадратного метра? Будет ли это рыночная стоимость, или средняя, установленная в договоре долевого участия? А если выяснится, что участки, которыми располагает застройщик, и на которых реализует свои проекты, оформлены на разные юрлица, то как установить их взаимосвязь с девелопером?».
Поправки, устанавливающие требования к размеру собственного капитала застройщиков, вызывают наибольшее число критических высказываний со стороны экспертного сообщества. С одной стороны, сейчас никто не контролирует, какими средствами располагает застройщик, и велик риск появления обманутых дольщиков, чего нельзя допустить, - считает эксперт.
Но не меньше вопросов у участников рынка возникает по поводу предлагаемого законопроектом альтернативного способа обеспечения прав участников долевого строительства. В законе предлагается предусмотреть возможность использования механизмов банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу. Это значит, что до окончания строительства деньги дольщиков будут размещаться на специальном счёте, застройщик не будет иметь к ним прямого доступа до сдачи объекта, а для строительства вынужден будет использовать кредитные средства.
«Банки не только будут увеличивать объем выдаваемых на строительство кредитов, но и получать бОльшие проценты за их использование. Их выгода в данном случае очевидна, чего нельзя сказать ни о девелоперах, ни о дольщиках, - уверена Елена Камилова. - Для первых вырастут суммы долгов перед кредитными учреждениями, для вторых риск и вовсе возрастает вдвое: размещённые на эскроу-счетах денежные средства гарантированы только ответственностью банка, и, если у него, к примеру, отзовут лицензию, неоплаченное обязательство перед застройщиком возникнет у дольщика».
Отсюда большая вероятность повышения цен на жильё, - девелоперам нужно расплачиваться с кредиторами, которые почти наверняка поднимут процентные ставки, закладывать в стоимость квадратного метра инфляционные риски.
Перед вторым чтением законопроект будет вынесен на обсуждение на площадку Госдумы и доработан Минстроем.