Ритейл, торговля и склады – перспективы в неопределенных условиях

Изменения затронули все отрасли: напряженность, нарушения логистических цепочек, сокращение спроса – все это отрицательно сказалось на экономике Петербурга. По словам Аллы Сидоренко, партнера, руководителя направления складской и индустриальной недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость", в складском сегменте отмечается спад. Рост вакансии в складских помещениях Петербурга в 3 квартале 2022 г составил 2,2% (около 110 тыс. кв. м), средняя арендная ставка – 720 руб./кв.м./мес. «Мы прогнозируем снижение девелоперской активности в складском сегменте на 50-70%. Сейчас происходит изменение логистических потоков и формирование новых транспортных коридоров, вакансия в уже сданных проектах может достигнуть 5-6%», - заключает эксперт.

По данным Станислава Ступникова, партнера «БестЪ. Коммерческая недвижимость» оборот розничной торговли за период январь-август 2022 г. составил 1,3 трлн руб, что на 18% меньше, чем за аналогичный период 2021 г. Основные потери розничного товарооборота – это непродовольственные товары. Оборот продуктового ритейла растет. Уход и заморозка деятельности иностранных брендов привели к росту вакансии во всех типах торговых помещений. Вакантные площади в ТЦ: в крупных торговых центрах – 25% - 40%, в микрорайонных формата «у дома» – 12% – 0 %. В стрит-ритейле уровень вакантных площадей составляет около 7%. Доля онлайн-торговли за указанный период составила 14%, что демонстрирует рост доли онлайн-покупок в повседневной жизни россиян. Так, по данным Дмитрия Иванова, доктора социологических наук, профессора кафедры теории и истории социологии СПБГУ, доля онлайн-покупок в 2021 году была 12%, а если не учитывать заказ еды через онлайн-сервисы, то на долю онлайн-ритейла приходится 26% . В структуре онлайн-продаж за 2021 г. 60,4% пришлось на интернет-магазины, а 39,6% - на маркетплейсы. При этом по результатам опроса, проведенного СПбГУ в марте 2022 г., более 60% респондентов в Петербурге и Москве совершали покупки в «Озон», ежедневно интернетом пользовалось более 90% опрошенных. Тем не менее, на конвенциональный ритейл приходится более 80% всех продаж, поэтому торговые центры и помещения в стрит-ритейле по-прежнему актуальны. Игорь Гущев, старший партнер «Дювернуа Лигал»: «Принятые изменения в законодательство позволяют теперь требовать компенсировать существенное снижение арендой платы от компаний из недружественных стран, поскольку арендодатель вправе теперь потребовать от арендатора оплачивать аренду, привязанную к его выручке, в прежнем объеме, который был до существенного снижения выручки и, соответственно, арендной платы в связи с прекращением деятельности арендатора, а также появилась возможность для расторжения договоров в случае отказа от такой компенсации, то есть без каких то нарушений контрактов со стороны арендаторов. Но каждый случай надо рассматривать индивидуально».

Эксперты поделились своим видением перспектив для конкретных отраслей.
Иннокентий Лукьянов, генеральный директор консалтинговой компании АСТ: «На сегодняшний день основные риски, как и всегда – склады и грузоперевозки. Ставки по страховым рискам будут расти практически во всех сегментах, и это следует учитывать при бюджетировании расходов на следующий год. Появились дополнительные риски из-за увеличения дальности маршрутов, большего количества контрагентов в цепочке поставок».
Виталий Свидовский, совладелец и генеральный директор ГК «Теремок» в Санкт-Петербурге: «Наша отрасль сильнее всего пострадала от пандемии, но общественное питание – это та отрасль, которая сейчас может стать локомотивом и драйвером экономики. Конечно, часть концепций поменяется, но есть люди не перестанут. Главное, делать востребованный продукт и не останавливаться в развитии».

Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE: «Коворкинги – это про неудобную недвижимость, которая сложно сдается, а в результате переформатирования под коворкинг получает доход выше. Из актуальных примеров в контексте торговой недвижимости – это помещения кинотеатров и помещения в зонах с низким трафиком посетителей, которые можно трансформировать под коворкинги. Поэтому в нашей сфере деятельности достаточно много пространства для развития и мы активно используем новые тренды и запросы».

Алексей Карасев, генеральный директор Санлайн-Монтаж: «Несмотря на уход некоторых иностранных брендов, на нашей деятельности по проектированию и строительству это сказалось не существенно. В первую очередь пострадал сегмент электрики и водоснабжения, поскольку некоторых производителей сложно заменить. В данном случае мы успешно научились его замещать параллельным импортом. По остальным разделам: вентиляция и кондиционирование, – рынок более 5 лет назад переориентировался на китайских производителей. Мебель и отделочные материалы тоже заменяемы. В целом стало больше работы».

Игорь Латыев, генеральный директор компании «Фрегат»: «В строительной отрасли сейчас 2 тренда: находящиеся на уровне дизайн-проекта замерли в ожидании, а вышедшие на стройку – наоборот, стремятся максимально быстро реализовать проект, но в рамках согласованного ранее бюджета. Надо работать, и у нас достаточно оптимистичный взгляд в будущее и опыт замещения тенологий и материалов для строительства качественных объектов – шоурумов - магазинов и представительских офисов для компаний из различных сфер, в том числе торговли и ритейла».

Александр Моторин, коммерческий директор «Сателлит Девелопмент»: «Рынок коммерческой недвижимости отражает текущую экономическую ситуацию, поскольку наиболее быстро реагирует на любые изменения. В целом, все сегменты коммерческой недвижимости достаточно сильно пострадали от введенных ограничений, ухода многих иностранных брендов и релокации целого ряда крупных компаний. Но перспективы разнятся. В каких-то сегментах, например, в складской недвижимости, пик спада прошел и сейчас начинается рост: даже при тотальной онлайн-торговле товары надо где-то хранить, поэтому склады и распределительные центры по-прежнему востребованы. В ритейле происходит ротация: часть точек закрывается и помещения будут перепрофилированы под другие функции, часть меняют вывески и продолжают свою деятельность. Наиболее яркий пример – магазины некоторых иностранных брендов, которые сменили собственника и название, продолжив при этом свою деятельность (Si на месте Sinsay, «Мир кубиков» вместо LEGO и пр.). Перепрофилирование освобождающихся помещений будет зависеть от многих параметров и в первую очередь – локации самого помещения. Кризис 2014-2015 гг. показал, что в сложившихся торговых коридорах успешно открываются точки общепита демократичного формата. Для крупных торговых объектов ситуация более тяжелая: помимо ухода иностранных «якорей» сложности испытывают и форматы развлечений (в первую очередь – кинотеатры). Поэтому строить какие-то прогнозы сейчас затруднительно: каждый объект нужно рассматривать индивидуально и искать для него наиболее приемлемое решение».