Рубль ищет спасения в четырех стенах

По итогам октября московские застройщики отчитались о резком росте объемов продаж. По мнению экспертов, люди не только спасают в квадратных метрах свои рублевые сбережения, но и спешат воспользоваться полученным на росте валют доходом, пока цены на недвижимость не подскочили вслед за долларом и евро.
На днях один из крупнейших застройщиков Москвы, компания «Донстрой», обнародовала итоги своих октябрьских продаж – согласно представленным данным, этот месяц побил все рекорды по объему проданных площадей. Выручка «Донстроя» от продаж за октябрь достигла небывалой отметки в 9,1 млрд. руб. – это 36% выручки компании за все 10 месяцев 2014 года. Для наглядности в компании приводят показатели апреля, предыдущего лидера продаж: тогда выручка составила 2,7 млрд. руб. Всего за октябрь 2014 г. «Донстроем» было продано 32 700 кв.м., в то время как объем продаж за предыдущие 9 месяцев составлял в среднем около 6100 кв.м./месяц.
О росте спроса говорят и другие застройщики, а также аналитики рынка недвижимости. Так, ПИК заявил, что в сентябре-октябре продажи по сравнению с летним среднемесячным показателем выросли приблизительно на 130%. В ГК "Мортон" в октябре продали 50 тыс. кв. м жилья против 37,2 тыс. кв. м в сентябре. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что в октябре был отмечен рост спроса на уровне зимы прошлого года – начала текущего года.
По данным аналитического центра Provereno.ru, число проданных застройщиками в Московском регионе квартир в октябре оказалось на 10%-20% больше, чем месяцем ранее. Основной причиной ажиотажа аналитики называют «удешевление рубля и ожидание роста инфляции, на фоне не самых высоких ставок по банковским депозитам и достаточно низких ставок ипотечного кредитования». В результате часть сбережений граждане решили переложить в жилую недвижимость, в том числе с использованием ипотеки.
Генеральный директор ЗАО «Дон-Строй Инвест» Алена Дерябина также связывает рекордные показатели октябрьских продаж компании со стремительным падением курса рубля: «Именно в октябре доллар и евро преодолели психологически важные отметки (40 и 50 рублей соответственно), и даже консервативно настроенные люди ощутили необходимость обезопасить свои накопления». В «Донстрое» отмечают, что в начале ноября объем спроса не снижается, напротив – наблюдается рост количества обращений в отдел продаж.
Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, подтверждает растущий тренд: «В октябре 2014 года, несмотря на ухудшающийся макроэкономический фон, активность покупателей на рынке дорого жилья была чрезвычайно высокой. В первую очередь, это относится к новостройкам. В премиальном сегменте количество заключенных в минувшем месяце сделок оказалось сопоставимым с сентябрьскими показателями, в бизнес-классе – в октябре продано на треть больше, чем в сентябре».
Очевидно, опасаясь вести рискованную игру с переводом рублей в валюту на рекордных курсах доллара и евро, население предпочло направить рублевые сбережения в московскую недвижимость – традиционную «тихую гавань» для пережидания кризисов. Генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова отмечает интересный факт: если в третьем квартале спрос на первичном рынке городской элитной недвижимости показал едва ли не худшие за последние 4 года результаты, то в октябре наблюдалось ощутимое повышение активности. Можно предположить, что покупатели, ранее занимавшие выжидающую позицию и надеявшиеся то ли на укрепление рубля, то ли на снижение цен на жилье, к октябрю потеряли свой оптимизм и приняли решение все-таки зафиксировать средства в недвижимости. «Поэтому активность октября объясняется не только стремительным падением рубля, но и отложенным спросом третьего квартала», - делает выводы эксперт.
При дальнейшем развитии текущего тренда на валютном рынке, эксперты ожидают сохранения высокого спроса, обусловленного перераспределением накоплений населения в недвижимость, и роста рублевых цен на недвижимость.
«На фоне дорожающего доллара покупка квартир по «старым» рублевым ценам, пожалуй, единственный способ надежно сохранить от обесценивания рублевые сбережения. Текущий рынок, пока что, дает такую возможность, – говорит Дмитрий Халин. – Однако вряд ли столь благоприятная для покупателей ситуация продлится больше 2-3 месяцев. Уже сегодня застройщики начинают плавно повышать рублевые цены на наиболее востребованные и ликвидные квартиры. Пока что на символические 3-5%, но – это только начало. Вполне вероятно, что уже к концу 2015 года они повысятся минимум на 30% от текущих значений».
Основными драйверами роста рублевых цен на недвижимость в ближайшие месяцы эксперт называет высокую инфляцию, дорожающие кредиты, рост себестоимости строительных материалов и инженерных систем зарубежного производства.
Ирина Доброхотова также предупреждает, что ждать падения цен на первичном рынке не стоит: «Они все равно планово повышаются в связи с ростом строительной готовности, а кроме того, к концу года ужесточатся ставки по ипотеке, а ипотечные сделки сегодня составляют не менее 50% от всего объема».
В целом, если говорить о рынке новостроек, эксперты сходятся во мнении, что откладывать покупку в надежде на снижение цен нецелесообразно – напротив, предусмотрительные инвесторы именно сейчас ловят удачный момент, пока рублевые цены не подтянулись вслед за ростом курсов валют. Остается только вопрос – что покупать. Ирина Доброхотова призывает обращать внимание на этап строительства: «Наиболее подходящие новостройки – те, что находятся на средней и высокой стадии готовности, а также и те, что уже введены в эксплуатацию или проходят ГК». Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, говорит, что в последнее время покупатели предпочитают проекты с рублёвыми ценами, наличием строительной активности, инвестиционным потенциалом и надёжными застройщиками. С ним согласен и Дмитрий Халин «Покупатели отдавали предпочтение проектам с рублевым ценообразованием (около 90% сделок), реализуемым крупными застройщиками».