Сдуют ли архивную пыль с проекта «Большой Зеленодольск»?

В республике хотят актуализировать нереализованные амбициозные планы комплексной застройки территории между Казанью и городом-спутником

Сдуют ли архивную пыль с проекта «Большой Зеленодольск»?
В Татарстане намерены возродить одобренный два десятилетия назад на разных уровнях, включая президента Татарстана, но затем отложенный проект «Большой Зеленодольск». Инициатива исходит от татарстанского Минстроя, который обсуждает вопрос с участием крупнейшего собственника земли в муниципалитете — компании ASG. Реализация проекта, как это и было задумано 15 лет назад, даст новый импульс развитию Зеленодольского района, обеспечит реновацию сельских поселений, расширение инфраструктуры, интерес к муниципалитету со стороны инвесторов. Об обновленных планах, их «цене» и оценках экспертов — в материале «Реального времени».
Со второго захода
Республиканские власти намерены реанимировать проект «Большой Зеленодольск». В татарстанском Минстрое вновь активно обсуждается перспектива формирования качественно новой жилой среды на участке от Казани до Зеленодольска — на площади, превышающей 9 тыс. га, из которых 1,7 тыс. га планируется отдать под строительство нового жилья и социальных объектов. А инвестиционная компания ASG Алексея Семина планирует активно участвовать в осуществлении «нового старого» плана.
Идеологами комплексной застройки территории между Зеленодольском и Казанью еще в 2007 году выступили нынешний российский вицепремьер, а тогда — министр строительства РТ Марат Хуснуллин и на тот момент глава Зеленодольского района Геннадий Емельянов. А в 2012 году «зеленую улицу» проекту дал президент Татарстана Рустам Минниханов — он оценил его как «интересный и полезный для столицы Татарстана».

Идеологами комплексной застройки территории выступили российский вице-премьер, а тогда — министр строительства РТ Марат Хуснуллин и на тот момент глава Зеленодольского района Геннадий Емельянов
Проект «Большой Зеленодольск» с самого начала предполагал комплексную застройку территории площадью свыше 9,8 тысячи гектаров. Всего планируется построить 4 млн кв. м. жилья и объектов социально-деловой сферы, под застройку должны пойти 1,7 тыс. га, включая уже строящиеся микрорайоны Казани «Салават купере» и «Радужный». В 2010 году программа была «завязана» на целый ряд федеральных программ и предполагала софинансирование строительства соцобъектов из федерального и республиканского бюджетов в соотношении 40 на 60. Реализация проекта началась со строительства коттеджного поселка «Загородный клуб», но после отъезда Марата Хуснуллина в Москву процесс остановился.


Недавно глава республиканского Минстроя Марат Айзатуллин провел совещание по вопросам реализации проекта «Большой Зеленодольск»
А недавно глава республиканского Минстроя Марат Айзатуллин провел совещание по вопросам реализации проекта «Большой Зеленодольск». В нем приняли участие глава Зеленодольского района Михаил Афанасьев, заместители министра строительства, архитектуры и ЖКХ Владимир Кудряшев и Данис Вильданов, представители ряда министерств и ведомств, службы заказчика и проектных организаций. Темой обсуждения, как сообщалось на официальном сайте министерства, стали «вопросы, касающиеся развития транспортной и социальной инфраструктуры, а также строительства современных многофункциональных жилых комплексов».


Рис.1. Концепция развития территории «Большой Зеленодольск»
«Тренд неизбежен»
Сигнал к возрождению проекта «Большой Зеленодольск» дал Рустам Минниханов, который в декабре 2019 года подвел черту под докладом тогда главы района, а ныне председателя комитета Госсовета Татарстана по жилищной политике и инфраструктурному развитию Александра Тыгина, который заканчивался просьбой о реанимации планов: «Да, интересный проект, надо внимательно посмотреть технические детали, транспортные развязки. И надо подключить к этой работе Казань, у столицы тоже есть ресурсы, ей может быть полезен данный проект».

Для реализации замысла необходимо изменить категорию предназначенных под застройку земель на «земли населенных пунктов», а также обеспечить их транспортную доступность, включив в план развития дорогу-дублер загруженного Горьковского шоссе. Но это, как отмечал еще в 2019 году Александр Тыгин, не меняет стратегии:

— Есть проекты, которые закономерно реализуются десятилетиями. В данном случае — это тренд на расширение двух ядер агломерации — Зеленодольска и Казани. Он неизбежен. В силу комфортности жилья (одноэтажного, малоэтажного), выноса производств Казани за пределы города (подобное же не может решиться за один-два года) это стратегические решения, — говорил он.

Сигнал к возрождению проекта дал Рустам Минниханов, который подвел черту под докладом тогда главы района, а ныне председателя комитета ГС РТ по жилищной политике и инфраструктурному развитию Александра Тыгина (на фото). Фото: tatarstan.ru
Сегодня часть подпадающих под проект «Большой Зеленодольск» земель сельских поселений Зеленодольского района уже перевели из категории сельхозназначения под строительство жилья и инфраструктуры, другая часть — на очереди. Официально расширять границы Зеленодольска и Казани не планируют: муниципалитеты останутся в своих границах, но по необходимости скорректируют генеральные планы поселений.

Инфраструктурные решения, масштабность проекта и инвестиционная составляющая — главные концептуальные особенности, которые были заложены в основу решения «жизненных» вопросов существующих сельских поселений — Осиново, Октябрьское, Новопольский, Васильево, вплоть до Айши и районов будущего строительства. Главный акцент в проекте делается на социально-экономическое развитие территории. Разработчики проекта и власти Татарстана декларируют посыл: строительство жилья — это важно, но еще важнее — условия жизни людей, создание инфраструктуры, то есть социальных и производственных объектов.

«Обожглись на молоке, теперь дуем на воду?!»
Советская практика строительства новых районов следовала принципу: организация жилых комплексов вокруг крупных промышленных объектов. В результате, появлялись новые города с развитой социальной и бытовой инфраструктурой. В постсоветский период стала преобладать точечная застройка, создающая дополнительную нагрузку на коммуникации, дороги, социальную инфраструктуру. Уйти от этого бесперспективного подхода позволяют проекты комплексного строительства и развития территорий. Сегодня вновь и застройщики, и власти возвращаются к интеграции жилого, производственного, социального и рекреационного пространства на территории микрорайонов. Это нашло отражение и в проекте «Большой Зеленодольск».

— Комплексное развитие территорий — в настоящее время один из наиболее эффективных способов организации жилищного строительства. В этом случае за счет больших объемов сокращается себестоимость строительства за счет масштабности проекта, и можно говорить о снижении стоимости квадратного метра жилья. Успешная реализация таких проектов возможна только в форме государственно-частного партнерства, когда аккумулируются возможности и ресурсы всех заинтересованных лиц, и работа ведется в едином векторе — создание комфортной городской среды. И здесь глобальная задача, над которой сейчас ведется работа, определить те общие принципы, по которым будет развиваться эта территория, заложить решения по инженерной инфраструктуре, рабочим местам — создать условия для эффективной работы застройщиков в рамках установленных правил, отметил эксперт в области недвижимости, директор по развитию территорий компании ASG Ринат Аисов.


Ринат Аисов: «Комплексное развитие территорий — в настоящее время один из наиболее эффективных способов организации жилищного строительства»
Расчет — на мультипликативный эффект
На недавнем совещании по вопросу достижения показателей национальных целей в сфере жилищного строительства и инфраструктурного развития регионов вице-премьер России Марат Хуснуллин сказал, что «каждый год надо ставить задачу увеличивать объем ввода жилья на 5 млн квадратных метров. На 4-5% в год мы можем прирастать, я это говорю не просто так, а по цифрам о действующих разрешениях на строительство по многоквартирному жилью».

В 2021 году в России должны сдать более 85 млн квадратных метров жилья. Если сравнивать с прошлым годом, то по итогам первых 4 месяцев этого года было введено на 30% больше, чем за аналогичный период 2020 года. В Татарстане же в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» с 2024 года должны вводить по 3,6 млн кв. м жилья ежегодно.

Рис.2. Основные технико-экономические показатели территории «Большой Зеленодольск»
В сегодняшних экономических условиях «болевой точкой» для населения стал рост стоимости жилья. Однако идеологи проекта «Большой Зеленодольск» убеждены, что эту, как и другие болезненные проблемы в области градостроительства и обеспечения жильем граждан, решить реально.

По словам замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшата Гимаева, власти делают ставку именно на развитие агломераций «Лаишевского узла» и «Большого Зеленодольска». Именно эти проекты, считает он, станут драйверами роста, и их необходимо раскручивать в расчете на мультипликативный эффект.

Если миграцию нельзя отменить, ее нужно поддержать. Транспортом
Но проблема состоит не только в доступности жилья, но и во все увеличивающейся маятниковой миграции. Она растет без оглядки на декларируемые подходы, предполагающие комплексное развитие застраиваемых территорий.

К примеру, в самом крупном в Татарстане поселке городского типа Васильево живут более 16,8 тыс. человек, для которых тут почти нет работы. Старые предприятия давно закрылись, новые не созданы ввиду неблагоприятной экономической обстановки. Хлебозаводу и двум санаториям столько рабочих рук не требуется, и каждый день из поселка на работу в Казань вынуждены ездить порядка 6 тысяч человек. И число таких «трудовых мигрантов» будет неизбежно расти по мере реализации проекта «Большой Зеленодольск» — это объективная реальность.

В настоящее время при участии республиканского Минстроя ведется поиск путей обеспечения транспортной доступности территории будущего «Большого Зеленодольска». Приоритет при этом отдается развитию существующей дорожной инфраструктуры и строительству новых автодорог на средства республиканского бюджета — на основании постановления Кабинета министров РТ за №1271 от 30 декабря 2019 года. Всего на развитие дорог «Большого Зеленодольска» Татарстан направит 4,5 млрд рублей. За полмиллиарда планируется расширить участок Горьковского шоссе до шести полос и построить путепровод через железную дорогу, а основная сумма — 4 млрд — уйдет на строительство дороги-дублера Горьковского шоссе на участке от автодороги А-292 Йошкар-Ола — Казань до ЖК «Салават купере». Как уже писало «Реальное время», этот участок протяженностью около 13 км должен пройти параллельно улице Боевой и соединить Кировский район Казани с трассой М-7 в районе Займища, согласно Генплану Казани — 2040.

Также запланированы запуск метробуса и строительство новых веток для пригородного железнодорожного транспорта (электричек). На организацию движения метробуса от железнодорожной станции «Казань-2» до ЖК «Салават купере» планируется выделить 2,5 млрд рублей. А вопрос строительства веток новых железнодорожных путей обсуждается с ОАО «РЖД».
— Проект «Большой Зеленодольск» при его грамотной реанимации и ускорении процессов строительства новых транспортных узлов, развитии промышленных, складских площадок, организации новых рабочих мест в районе «Салават купере» и ЖК «Радужный», Горьковского шоссе поможет обрести жилье уже к 2025 году более чем 27 тысячам человек. И Татарстан, реализовав проект такого масштаба, сможет занять в поручении, данном Хуснуллиным, лидирующую позицию среди регионов и решить проблему маятниковой миграции, но нужен грамотный подход: сначала рабочие места, новые производства, социальные объекты, только потом жилая застройка, — считает Рустем Яхин, автор одной из концепций освоения территорий в границах «Большого Зеленодольска».
— Я не думаю, что сегодня есть большие препятствия для реализации проекта, городу рано или поздно придется решать проблему транспортного коллапса из-за приезжающих на работу, а здесь, я уверен, стоит придерживаться правила опережения, — считает Яхин.


Рис.3 Планируемая транспортная инфраструктура территории «Большой Зеленодольск»
Ленд-девелоперы предлагают свое решение
К проекту активно подключаются и владельцы земельных участков, предлагая свои решения. Собственник крупнейшего земельного банка (общей площадью 740 га) на территории «Большой Зеленодольск» — инвестиционная группа компаний ASG, предлагает свое видение концепции развития данной территории. В частности подготовлен проект самого крупного участка земли площадью 334,3 га, находящегося в Осиновском сельском поселении, у границ села Новая Тура.

Рис.4. Крупнейший участок на территории «Большой Зеленодольск» (общая площадь 334,3 га), принадлежащий инвестиционной компании ASG
Проект ASG разрабатывался с участием ведущих региональных и федеральных экспертов и предполагает многофункциональную комплексную застройку территории с использованием современных тенденций в урбанистике и градостроительстве. Реализация проекта обеспечит комплексное развитие территории, а также создаст комфортное пространство для жизнедеятельности и работы 23 268 человек.


Рис.5. Генплан развития территории Осиновского СП
Общая площадь планируемого к сдаче жилья — 636 979 кв. м, площадь коммерческих помещений — 24 256 кв. м. Особенность проекта — почти половина территории отведена под технопарк (индустриальный парк) — 150 га. Это поможет в решении проблемы обеспечения рабочих мест как для новых жителей данной территории, так и для близлежащих микрорайонов.


Рис.7. Технопарк на 8 000 рабочих мест
Основной задачей, говорят разработчики концепции, было спланировать территорию как самодостаточную с точки зрения социальной инфраструктуры, мест приложения труда и проведения досуга, а в идеале — как точку притяжения для соседних территорий, например микрорайона «Салават купере». Кроме этого, перед проектировщиками стояла задача создать максимально комфортную среду для проживания разных слоев и групп населения, заложить как можно большее количество сценариев для жизни.


Рис.6. Схема функциональных зон территории Осиновского СП
Для самых маленьких жителей — детей, планируется три детских сада на 720 мест и школа на 1 801 место. Жилые кварталы будут дополнены общественно-деловыми центрами, объектами социальной, спортивной, развлекательной и культурной сферы: магазины, кафе, рестораны, МФЦ, поликлиника, медцентры, детские студии, коворкинг, фитнес-центры и спорткомплексы, пожарное депо и другие.

В основу концепции положен принцип полицентричности. А это значит, что будет создано много зон различного назначения (центров притяжения), распределенных по периметру застройки. При этом весь район спроектирован на основе 15-минутной пешей доступности. Город формата «15 минут» решает одну очень важную задачу — нет необходимости пользоваться автомобилем для доступа к объектам социальной инфраструктуры, общественно-делового ядра и мест проведения досуга — все в пешеходной досягаемости. Хорошо спроектированные маршруты для пешеходов и небольшие расстояния между основными точками притяжения дают возможность жителям больше передвигаться, жить комфортно в ритме города даже без использования автомобиля.

Главной особенностью жилого квартала, говорят в ASG, станет соседство разных типологий застройки и форматов жилья, которые никогда прежде не пересекались в рамках одного района в республике. Форма, облик и высота домов подчеркивают ландшафт и характер территории. Например, у бульвара стоят невысокие башни, из которых открывается красивый вид. А возле парка расположились малоэтажные дома с зелеными внутренними дворами, соединяющимися с центральным парк-бульваром.
Экология как тренд
На территории будущей агломерации находится уникальный объект — Волжско-Камский государственный природный биосферный заповедник, занесенный в список природного наследия России, первозданность природы которого будет сохранена и поддержана специальными программами по сохранению памятников природы, которые действуют в Татарстане. Именно заповедник выступает гарантом чистого воздуха и отличной экологии на этой территории.

Тенденция к экологичности все больше становится трендом сегодняшнего дня, и предполагается, что развитие «Большого Зеленодольска» даст людям, которые хотят жить на лоне природы, возможность переехать в новые дома. Такое соседство обещает будущим жителям массу плюсов в виде экологически чистого воздуха, богатства растительного мира, и воспитания ответственного подхода к природе у жителей новой агломерации.

Факт близости заповедника, в свою очередь, нашел отражение и в концепции проекта «Большой Зеленодольск». Авторы выбрали концепцию города-сада с трехступенчатой системой озеленения: первый уровень — озеленение общего типа (парки, благоустроенная набережная и прилегающий лес), второй — благоустроенные бульвары и скверы, которые образуют зеленый каркас района, третий — озеленение придомовых территорий. Структура пешеходных связей и озеленения строится таким образом, чтобы из одной точки микрорайона в другую можно было попасть по благоустроенным озелененным маршрутам, по паркам, скверам, бульварам — то есть по принципу непрерывности зеленого каркаса, чтобы один бульвар перетекал в другой, тот в набережную, а набережная в лес, лес — в парк. Чтобы, идя по парку, можно было завернуть с ребенком в школу, с набережной к торговому центру.

Рис. 7 Схема благоустройства территории

— Одна территория — множество сценариев, — говорит главный архитектор проекта Андрей Филиппов. — Городская жизнь все меньше укладывается в стандартные схемы, поэтому Новая Тура делает ставку на гибкие многофункциональные пространства. Разнообразие планировок и типов застройки, разно-форматные общественные и коммерческие пространства — район создает все условия для самовыражения и самореализации своих жителей и резидентов. Вы сами выбираете, как вам комфортнее жить и работать — любой сценарий жизни теперь можно будет реализовать внутри одного района, не выезжая за его пределы, в разных форматах.

По замыслу авторов проекта, благодаря разработанной компанией ASG в сотрудничестве с ведущими урбанистами сбалансированной комплексной программе развития этой территории, будущих жителей района ожидают прекрасные панорамные виды на лес, отличная планировка пространства и зданий, которые созданы на основе современных BIM-технологий, экологически чистый район с богатой историей, комфортный социально-психологический микроклимат. И эта концепция должна стать своего рода «пилотом» комплексного освоения территории в рамках «Большого Зеленодольска» и заложить правильные «лекала» для дальнейшего развития».
Индустриальный парк как точка роста экономики агломерации
Для уменьшения и исключения маятниковой миграции будущего населения территории «Большой Зеленодольск» предусматриваются рабочие места у «дома». Помимо рабочих мест в проектируемых жилых комплексах (объекты обслуживания населения, социальные объекты, ретейл, бизнес-центры и так далее), планируется создание крупных промышленных площадок — индустриальных парков, технопарков, промпарков. Компания предлагает осваивать под эти цели крупные земельные участки в Осиновском сельском поселении — площадью 150 га и в Айшинском — площадью 107 га. По предварительным расчетам первый сможет обеспечить 6 тыс. рабочих мест, второй — 4 тысячи.

Кроме того, уже сейчас активно развивается индустриальный парк «Зеленодольск», расположенный у трассы Казань — Йошкар-Ола, вблизи развязки М-7 — Горьковское шоссе. Он находится на одинаковом расстоянии от Казани и Зеленодольска. При полном освоении он обеспечит рабочими местами 6 тыс. человек.

В 2020 году ТОСЭР «Зеленодольск» стала успешным примером сотрудничества Татарстана с крупнейшим онлайн-ретейлером России — Wildberries. Компания запустила здесь первую очередь распределительного центра в 50 тыс. кв. м, а общая площадь логистического объекта — свыше 100 тыс. кв. м. Это свидетельствует об инвестиционной привлекательности района, но главный бонус — распределительный центр уже обеспечил 1 250 новых рабочих мест, а к концу его строительства их число достигнет 4 тысяч.

Также в Осиновском поселении расположен «Индустриальный парк М-7», где есть возможность для строительства предприятий, складов или объектов коммерческого характера, а значит для появления новых рабочих мест.

В 2020 году ТОСЭР «Зеленодольск» стала успешным примером сотрудничества Татарстана с крупнейшим онлайн-ретейлером России — Wildberries. Фото: Максим Платонов
О сроках, спросе и ценах
Как выяснило «Реальное время», реализации проекта «Большой Зеленодольск», несмотря на высокую степень проработки и планирование инвестиций в строительство инженерной и дорожной инфраструктуры, препятствует тот факт, что земли по-прежнему относятся к категории земель сельхозназначения. Эксперты полагают, что на процедуру изменения их категории может уйти год и более. А времени на достижение показателей первого этапа остается все меньше...

Между тем старт «Большого Зеленодольска» может существенно повлиять на ситуацию на рынке жилья в регионе. При условии решения всех стоящих на сегодня задач в части инфраструктуры и перевода земель, он позволит вывести на рынок Казанской агломерации уже к 2025 году дополнительно 888 тыс. кв. м жилья, то есть площадь, сопоставимую с годовым объемом ввода жилья в Казани.

Эксперты считают, что создание дополнительного предложения положительно повлияет на остановку сложившегося тренда на рост цен и стабилизирует рынок. При этом ждать резкого снижения цен также не приходится — уровень затрат на создание качественного продукта и комплексного освоения территории, благоустройства также будет выше.

Взгляд со стороны

— Идея «Большого Зеленодольска» первоначально родилась из стремления выйти жилыми районами на Волгу ниже исторического Зеленодольска, и это была неплохая идея, — говорит заведующий кафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест КГАСУ Александр Дембич. — Неплохая идея — с точки зрения использования волжских территорий, так как без жилых кварталов берега мертвы, а историческая часть города отрезана от воды предприятиями. Но название «Большой Зеленодольск» всегда выглядело, я бы сказал, странно, так как обычно этот термин возникает, когда вокруг крупных мегаполисов появляются города-сателлиты, и «большим» принято именовать ядро агломерации. «Большая Казань» — это да. А Зеленодольск, он не является ядром.
— Проект «Большой Зеленодольск» однозначно окупится, — считает генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гиззатова. — С учетом месторасположения цены [на жилье] будут ниже казанских, что вызовет несомненный интерес инвесторов в части жилой недвижимости. Многоквартирное жилье сейчас востребовано, но не все готовы приобретать его по такой стоимости. Однако есть понимание, что предпосылок для его снижения не наблюдается: стройматериалы очень-очень выросли в цене.


Поэтому, говорит Гиззатова, если объекты (квартиры, — прим. ред.) инвестиционно не привлекательны, продажи идут вяло. Отталкивающие факторы, по ее словам, — это площадь квартиры свыше 40 кв. м, расположение на периферии, высокая стоимость квадратного метра.
— К несчастью, на рынке наблюдается дефицит бюджетных предложений на этапе строительства, — сделала она осторожный прогноз. — А ждать резкого снижения цен не приходится, поскольку уровень затрат на создание качественного продукта и комплексного освоения территории, благоустройства растет.


— В части жилья зеленодольское направление весьма популярно у жителей Казани из-за сравнительно низкой цены, — считает полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова. — Хотя в текущий момент строительство нового жилого комплекса в этом направлении будет сопряжено с рядом инфраструктурных сложностей. В первую очередь — это транспортная проблема, в виду высокой загрузки Горьковского шоссе. И второй аспект — это школы и детские сады. Построенная в этом году новая школа в ЖК «Салават купере» не смогла принять всех желающих. Спрос на индустриальные и складские помещения в этом направлении тоже пока превышает имеющееся предложение.
Кто придаст импульс альтернативе «затыканию дыр»?
По факту, говорят в ASG, «Большой Зеленодольск» уже перерос уровень проекта — он стал потребностью, которую диктуют современные реалии жизни и лучше встретить вызов во всеоружии, нежели застраивать территории «затыкая дыры». Два ядра агломерации за те 15 лет, пока проект находился в состоянии анабиоза, еще больше приблизились друг к другу. Однако проблемы, обозначенные когда-то, к примеру, пробки на въезде в город, только усугубляются, число жителей продолжает расти, а инфраструктуры нет. Так почему же району, куда уже вкладывается финансовый потенциал — проведен магистральный газ, новые очистные сооружения, развиваются технопарки — не придать новый импульс? Если, развиваясь, данная территория может принести Казани только благо.

— Проект «Большой Зеленодольск» — перспективный для всей Казанской агломерации, — сообщили «Реальному времени» в пресс-службе Зеленодольского района. — На данный момент он уже частично начал реализовываться, идет проектирование сетей. На первом этапе планируется возведение 1 млн кв. м жилья, а в общем это будет 5,5 млн кв. м. Мы получим инфраструктуру и комфортные условия жизни для населения, также нельзя забывать и про привлекательность данного проекта для всей Казанской агломерации. Территория между Зеленодольском и Казанью уникальна тем, что раскинута вдоль трассы. На территории района уже успешно работает промпарк «Зеленодольск», появление нового индустриального парка на площади в 150 га даст импульс к развитию бизнеса, поспособствует обеспечению жителей города и близлежащих населенных пунктов рабочими местами, а также это новые возможности и налоговые поступления. Близость к столице республики и транспортная логистика — это плюсы парка вдобавок к тем, которые очевидны.

Что думают на этот счет в исполкоме Казани, пока неизвестно — мы опубликуем ответ на запрос «Реального времени» по получении. А читателям предлагаем высказать свое мнение — в комментариях.

Алина Заботина
Источник : Интернет-газета «Реальное время»