УК Clever Estate: Чтобы начать строительство жилья на месте ЗИЛ, потребуются серьезная рекультивация загрязненной территории

Стоимость подготовки территории бывшей промзоны ЗИЛ под строительство жилья включает в себя две масштабные составляющие – снос или демонтаж промышленных зданий и утилизация загрязненного грунта с полной его заменой на почву первой категории.
Так, среднерыночная стоимость сноса промышленных зданий складывается из следующих компонентов.
• Снос/демонтаж зданий и строений – 200-650 руб/куб м в зависимости от вида применяемых инструментов (экскаватор, гидравлический молот, гидравлические ножницы, ручной демонтаж), либо снос путём взрыва 200 000 – 500 000 руб. за здание.
• Вывоз строительного мусора контейнерами (10Х27 куб м)с механизированной погрузкой – от 370 руб/куб м

Площадь среднего 5-6-этажного промышленного здания (цех, комплекс или функциональная пристройка), составляет примерно 100х100 кв м. Объем такого здания (включая толщину стен, внутренних перекрытий, крышу, глубину, плотность и характер фундамента) составляет порядка 180 тыс куб м, и при сносе даст объем строительного мусора, подлежащего вывозу, в среднем 54 000 куб м. Его демонтаж (включая демонтаж фундамента и коммуникаций) занимает приблизительно четыре месяца, без учета времени рекультивации грунта, которое займет еще месяц-полтора. Общая же стоимость демонтажа такого здания с учетом вывоза строительного мусора, по среднерыночным расценкам составит порядка 23,4 млн руб. Однако данную стоимость можно сократить на 30-40% применяя взрывной метод сноса и заменив вывоз строительного мусора на его мобильную переработку на территории объекта, с получением фракций необходимого, для последующего строительства, размера. Подготовка грунта для строительства жилья на месте одного только промышленного здания составит минимум 8 млн руб.

Таким образом, подготовка территории завода ЗИЛ (2,33 млн кв м промышленных зданий без учета территорий вокруг зданий) под новое строительство только по ключевым статьям расходов будет стоить минимум 2,8 млрд руб. без учета стоимости утилизации грунта.

Снос или демонтаж зданий относится к строительным изысканиям, для производства которых необходимо быть членом СРО (саморегулируемые строительные организации). Производство данных работ требует разработки соответствующих проектов:
- проекта сноса здания, в котором описано количество используемой техники, технологии вывоза демонтированных элементов здания произведён расчёт строительной кубатуры зданий и сроков реализации;
- проекта перекладки коммуникаций, с получением предварительных технических условий от балансодержателей соответствующих сетей;
- проекта рекультивации земель
Кроме того, следует обратить особое внимание на то, что разработка каждого из вышеуказанных проектов помимо требований действующего законодательства в области строительства, предъявляет ряд требований к организациям, таких как наличие соответствующих свидетельств регистрации СРО в соответствующих реестрах и регистрах.

«Планы Правительства Москвы по реконструкции автомобильного завода им.Лихачева звучали еще в 2012 году, - говорит Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, - Еще тогда было обнародовано решение провести реновацию территории завода под строительство жилья с передислокацией опасных производственных объектов за пределы г. Москвы, и изменением назначения территории с промышленной на общественно-деловую и жилую. По информации Департамента науки и промышленной политики, на перепрофилированной территории должны были появиться офисные комплексы и жилые кварталы. На территории в 50 га сохранялась часть действующих производственных цехов с научно-исследовательской функцией. В настоящее время на месте завода планируется построить жилой район на 35 тыс. человек. Для реализации этой идеи, на мой взгляд необходимо решить две важные проблемы. Первая проблема – дорожно-транспортная, и с ней, более-менее все ясно. И вторая, крайне существенная – это экологическая безопасность будущего жилья».

По словам Сергея Крекова, надо очень тщательно подойти к вопросу демонтажа и утилизации элементов промышленных зданий и грунта бывшей промзоны, который имеет свойство накапливать вещества, опасные для жизни.
«Автомобильный завод ЗИЛ – это завод с почти столетней историей; - говорит Сергей Креков, - насколько я знаю, завод частично функционировал до 2011 года включительно. Автомобильное производство входит в перечень вредных производств, и если летучие вредные химические соединения со временем рассеиваются, то соли тяжелых металлов, таких, как цинк, свинец, ртуть, медь, алюминий, кадмий, марганец, молибден и так далее никуда не деваются, а благополучно впитываются в стены, фундамент, почву. И за всю историю ЗИЛа его накоплено немало; на территории нужно проводить серьезные экологические изыскания. Я не говорю, что строительство жилья там невозможно, но нужны серьезные инвестиции в рекультивацию территории, чтобы жилье там было не только комфортным, но и безопасным. В частности, чтобы улучшить ее экологические показатели и сокращение затратности на 20-35%, необходимо сформировать детальную концепцию территории с пониманием назначения каждого бывшего промышленного здания. Необходимо четко понимать, в каком здании что находилось, провести добросовестную экологическую экспертизу и уже после этого формировать строительный план. И, разумеется, на том месте, где стояли самые загрязненные объекты, провести наиболее тщательную рекультивацию и ни в коем случае не ставить там такие элементы инфраструктуры, как детские учреждения, да и само жилье там ставить нежелательно».