Популярна ли в России коммерческая ипотека?

Коммерческой ипотекой или бизнес-ипотекой называется ипотечный кредит, который выдается на покупку объектов коммерческой недвижимости – офисов, складов, производственных или торговых помещений. Сегодня этот сегмент отечественного кредитования развит довольно слабо – виноват здесь и кризис, и некоторые российские особенности ведения бизнеса. Тем не менее, если судить по опыту западных стран, приобретение коммерческих объектов с помощью ипотеки может оказаться достаточно выгодным.

На сегодняшний день основными заемщиками по коммерческой ипотеке являются представители малого и среднего бизнеса. При этом стоимость покупаемой ими недвижимости, как правило, варьируется от $700 тыс. до $10 млн. Однако в некоторых случаях бизнес-ипотекой пользуются и физические лица (руководители или владельцы компаний).

В качестве залога по бизнес-ипотеке чаще всего выступает сама покупаемая коммерческая недвижимость. Серьезным отличием коммерческой ипотеки от жилищной является срок ее погашения – он значительно меньше: 5-7 лет, в редких случаях – до 10 лет. Процентные ставки весьма высоки – от 12 до 20%. При этом размер первоначального взноса составляет 35-40%.

Что касается юридической стороны вопроса, то она во многом определяется требованиями кредитующего банка. Так,один банк примет в качестве залога определенный объект коммерческой недвижимости, а другой сочтет его слишком рискованным, неликвидным и откажет в выдаче кредита.

По словам Константина Шибецкого, руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ», на сегодняшний день коммерческая ипотека в России развита очень слабо. «Компании, как правило, предпочитают не приобретать, а брать помещения в аренду. Исключения могут составить лишь те ситуации, когда компании важно получить в собственность какой-то определенный, знаковый объект. Но это, конечно, единичные случаи», - говорит специалист.

Основных причин, по которым бизнес-ипотека не пользуется популярностью в России, несколько. Во-первых, несовершенство законодательной базы, касающейся вопросов коммерческой ипотеки.

Во-вторых, использование банками реальной рыночной стоимости объектов недвижимости, которая может сильно разниться с балансовой, что устраивает далеко не всех продавцов коммерческих объектов. И, наконец, особую трудность для банка представляет оценка платежеспособности компании-заемщика. «Оценка бизнеса – вообще дело довольно трудное, для этого у банка должны быть специалисты соответствующей квалификации, - говорит Константин Шибецкий. – Но основная трудность заключается даже не в этом. Чтобы банк смог оценить бизнес, компания должна дать ему доступ к своей финансовой информации. Не все компании готовы на такой шаг».

Существует три основных способа оформления коммерческой ипотеки. Первый предполагает заключение договора купли-продажи, согласно которому продавец получает гарантию банка и часть средств от покупателя. После того, как право собственности на нового покупателя и договор залога зарегистрированы, производится выдача кредита и осуществляется окончательный расчет.

Во втором случае заключается предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу часть собственных средств, а банк дает обязательство в случае регистрации залога выплатить продавцу недостающие средства. После того, как право собственности зарегистрировано, покупателю передается право собственности по договору купли-продажи, а продавцу выплачивается вся сумма.

Третий способ, который называется «выкуп юрлица», предполагает оформление объекта недвижимости на юрлицо – специально созданную организацию. Постепенно заемщик выплачивает кредит, тем самым выкупая акции данной компании.

Какие перспективы есть сегодня у коммерческой ипотеки в России? По мнению экспертов, при том бизнес-климате, который существует в нашей стране сейчас, коммерческая ипотека вряд ли пойдет в рост в ближайшие несколько лет. Впрочем, нельзя исключать и какие-то положительные перемены, правда, они произойдут не раньше, чем изменится сама экономическая ситуация.