Помощь риэлтора: полный цикл или только юридическое сопровождение?

Большинство покупателей и продавцов жилья сегодня прекрасно осознают все риски и опасности, которые таит в себе отечественный рынок недвижимости, а потому не задумываясь выбирают помощь профессиональных риэлторов. При этом обычно выбирают полный цикл таких услуг – от запроса до подписания договора купли-продажи. И все же есть небольшой процент тех, кто не хотел бы отдавать всю работу риэлторам. Некоторый смысл в этом есть: и объект недвижимости, и контрагента найти самостоятельно не так уж сложно. Но как быть дальше, когда дойдет до проверки юридической чистоты квартиры, расчетов и подписания документов? Здесь уже не миновать обращаться к специалистам за юридическим сопровождением.

По словам руководителя отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инны Игнаткиной, доля обращений за юридическим сопровождением невелика – не более 5% от общей практики агентства. В основном клиенты все же предпочитают брать полный цикл услуг. Что именно входит в понятие юридического сопровождения? Работы здесь на самом деле немало. Даже если покупатель нашел себе подходящий объект и даже успел провести какие-то предварительные переговоры с продавцом, это еще не значит, что участники сделки пришли к полному согласию.

Риэлтор, которому заказали юридическое сопровождение, вступает в игру уже здесь: помогает согласовать условия сделки, следит за подписанием участниками сделки предварительного договора, контролирует передачу и получение авансовой суммы.

Но главная часть юридического сопровождения – это, конечно же, проверка самой квартиры.

Сюда входит и экспертиза правоустанавливающих документов продаваемого жилья, и проверка продавцов на предмет дееспособности. Риэлтор тщательно изучает все аспекты, которые могут в будущем поставить под угрозу право собственности покупателя: кто раньше владел квартирой?

Передавалась ли она по наследству, были ли у нее несовершеннолетние собственники? Как прошла приватизация квартиры, кто прописан в ней сейчас? Обнаружив какие-либо подозрительные подробности, риэлтор порекомендует покупателю найти другой объект. «Мы обязательно предупреждаем наших клиентов, если в процессе проверки всплывает какие-либо «опасная» информация, - говорит Инна Игнаткина. – Но, конечно, запретить человеку купить понравившуюся квартиру мы не можем».

После того, как квартира будет проверена, риэлтор приступает к сбору необходимых для заключения сделки документов и составлению текста договора. Дальше следует организация расчетов, подача документов в Росреестр и контроль за окончательным подписанием передаточного акта.

Выгодно ли обращаться к риэлторам за услугой юридического сопровождения сделки? Средняя стоимость такой услуги в Москве сегодня составляет порядка 100 тыс. рублей, а за полный цикл услуг риэлторы обычно просят от 3 до 5% от общей стоимости сделки (т.е. если квартира стоит 6 млн рублей, то услуга риэлтора обойдется в 200-300 тыс. руб.). Цены вполне сопоставимы, и вполне возможно, что кому-то захочется сэкономить, подобрав себе квартиру самостоятельно.

Однако, как бы привлекательно не выглядела такая схема, здесь следует помнить о некотором нюансе. Дело в том, что, подбирая себе квартиру без помощи риэлтора, покупатель больше рискует прийти к этапу юридической экспертизы с проблемной квартирой. Если же квартиру будут подбирать риэлторы, то ошибок на этом этапе, скорее всего, не будет: как правило, опытные работники агентств по недвижимости способны сразу обнаружить многие юридические изъяны жилья, даже не проводя детального анализа документов – чтобы догадаться о наличии проблем, им достаточно простой беседы с продавцом. Поэтому объекты с наиболее «темным» прошлым будут отсекаться уже на первоначальном этапе. Это не последняя причина, по которой большинство покупателей предпочитает обращаться к риэлторам за полным циклом услуг, а процент тех, кто приходит только за юридическим сопровождением, сегодня остается небольшим.