Доверительное управление арендой: не так как на Западе, но тоже хорошо

Сдача жилья в аренду, особенно если речь идёт о московской недвижимости, сегодня является очень доходным бизнесом. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры в столице вполне сопоставима со средним заработком по городу, поэтому даже если квартира освобождается на небольшой срок – например, на лето – хозяева всегда стараются её сдать. Но иногда складывается так, что свободная квартира находится в другом городе или даже стране, и самостоятельно сдавать её в аренду довольно проблематично. На такой случай существует услуга доверительного управления, однако в нашей стране она только начинает развиваться.
Существует мнение, что сдача квартиры в аренду не предполагает больших трудозатрат. Достаточно раз в месяц навещать своих арендаторов для проверки состояния жилья и заодно получать с них арендную плату – вот и весь труд. На практике, конечно же, всё оказывается куда сложнее. «Сдача квартиры в аренду – не настолько бесхлопотный бизнес, как иногда может показаться со стороны, – отмечает Инна Игнаткина, руководитель отделения компании «МИЦ-Недвижимость». – Сначала владельцу квартиры нужно найти надёжного и добросовестного арендатора, корректно составить и заключить с ним договор аренды. Затем нужно систематически посещать свою квартиру, чтобы отслеживать, кто в ней фактически проживает, в каком состоянии находится мебель, отделка, бытовая техника, инженерные коммуникации. На плечи арендодателя также ложится оплата коммунальных услуг, снятие показаний со счётчиков, решение множества бытовых вопросов. Если арендатор съедет, возникнет необходимость искать нового, а также подготовить квартиру к пересдаче: сделать уборку, в случае необходимости провести небольшой ремонт».
Таким образом, дел у арендодателя предостаточно, и почти все они требуют личного присутствия. Уезжая в другой город или за рубеж, собственники квартир обычно стараются поручить подобные дела родственникам или близким друзьям. Возможно, как временная мера это и подойдёт, однако надо понимать, что надолго энтузиазма родных или знакомых не хватит. А как быть, если квартир сдаётся несколько? Это уже целый бизнес, который не поручишь по доброму знакомству, здесь потребуется официальный управляющий с опытом и необходимыми ресурсами. На Западе такие компании есть, а сама услуга доверительного управления довольно хорошо развита. Есть подобные предприятия и у нас, но, несмотря на всю схожесть функций, между ними существует ряд отличий.
Доверительному управлению имуществом посвящена целая глава 53 Гражданского кодекса РФ. Согласно его положениям, под доверительным управлением подразумевается, что одно лицо (учредитель управления) передаёт другому лицу (управляющему) право на распоряжение объектом недвижимости. Право собственности при этом не передаётся. Передача жилого имущества в доверительное управление должна сопровождаться государственной регистрацией, после чего управляющий получает довольно широкие полномочия и обязанности: если с инженерными сетями жилья что-то случится, то он должен произвести их ремонт, если имущество окажется повреждённым – управляющий должен будет возместить собственнику убытки, также придётся компенсировать упущенную выгоду и многое, многое другое.
Но на практике такой набор функций не берёт на себя практически ни одна отечественная компания. Специализированные фирмы и агентства недвижимости, предоставляющие услугу доверительного управления, обычно сосредотачиваются на своевременном поиске арендаторов, оплате коммунальных счетов и контроле состояния квартиры. Таким образом, с юридической точки зрения доверительным управлением это считаться не может, но с другой стороны, набор услуг безусловно полезный. Агент ежемесячно собирает деньги и либо переводит их в какой-либо форме собственнику имущества, либо кладёт на накопительный счёт в банке. Если арендаторы съезжают, агент оперативно находит новых, таким образом, квартира не простаивает и всегда приносит деньги. В некоторых управляющих компаниях ущерб от простоя квартиры может возмещаться.
Почему же в России не приживается управление недвижимостью по западному образцу, когда управляющий агент получает более широкие полномочия, включая продажу жилья? Среди причин чаще всего называют общую нестабильность экономической ситуации и высокую стоимость недвижимости, что заставляет собственников особенно дорожить своим жильём и принимать решения о его судьбе исключительно самостоятельно.
В том же виде, в котором доверительное управление существует в нашей стране сейчас, оно вполне выгодно и безопасно. «Доверительное управление не обозначает передачи права собственности, поэтому потери жилья уезжающим хозяевам бояться не стоит, – говорят в агентстве недвижимости ГК «МИЦ». – В целом, услуга довольно выгодная, потому как управляющая компания берёт на себя практически все денежные и бумажные вопросы – вплоть до ведения отчётности индивидуального предпринимателя, которым обычно является арендодатель».